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重庆市计算机信息系统安全保护条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 01:27:47  浏览:9804   来源:法律资料网
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重庆市计算机信息系统安全保护条例

重庆市人大常委会


重庆市计算机信息系统安全保护条例
重庆市人大常委会



(1998年8月1日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1998年8月1日公布 1998年10月1日起施行)


第一条 为了保护计算机信息系统的安全,促进计算机的应用和发展,根据《中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的计算机信息系统,是指由计算机及配套的设备、设施(含网络)构成的,按照一定的应用目标和规则对信息进行采集、加工、存储、传输、检索等处理的人机系统。
第三条 计算机信息系统的安全保护,应当保障计算机及配套的设备、设施(含网络)的安全,运行环境以及计算机信息的安全,确保计算机信息系统安全运行。
第四条 本市行政区域内计算机信息系统安全保护工作,适用本条例。
军队计算机信息系统的安全保护工作,按照军队的有关法规执行。
第五条 公安机关是计算机信息系统安全保护工作的主管部门,其主要职责是:
(一)监督、检查、指导计算机信息系统安全保护工作;
(二)查处危害计算机信息系统安全的违法犯罪案件;
(三)宣传计算机信息系统安全保护法规,组织培训安全保护人员;
(四)对重要的计算机信息系统新建、改建、扩建工程进行安全指导和验收;
(五)管理对计算机病毒和其它有害数据的防治工作;
(六)审核、评定计算机信息系统安全等级;
(七)对计算机信息系统安全专用产品的研制、销售活动实施监督;
(八)对国际联网及跨区、县(市)、跨行业、跨部门联网的计算机信息系统进行备案审查及安全管理;
(九)对计算机信息系统进行监控;
(十)法律、法规规定的其他职责。
第六条 使用计算机信息系统的单位应:
(一)遵守计算机信息系统安全保护的有关法律、法规;
(二)建立健全计算机信息系统安全管理制度和落实责任制;
(三)对管理人员和应用操作人员进行计算机安全教育;
(四)制定防止计算机病毒和其他有害数据的方案;
(五)按照公安机关要求填报有关计算机安全保护工作必需的报表;
(六)协助公安机关查处危害计算机信息系统安全的违法犯罪案件。
第七条 任何单位和个人不得利用计算机信息系统从事危害国家利益、集体利益和公民合法权益的活动,不得危害计算机信息系统的安全。
第八条 计算机信息系统实行安全等级保护。建设和应用计算机信息系统必须经公安机关确立安全等级,取得安全使用合格证后,方能投入使用。具体办法由市公安局根据国家规定另行制定并公布。
第九条 重要的计算机信息系统使用单位,应配备安全监察人员;对可能遭受的侵害和破坏,应制定防治方案。
计算机信息系统的操作人员应接受计算机安全培训,未经培训不得上岗。
第十条 计算机机房应符合国家标准和国家有关规定。新建、改建、扩建重要计算机机房及重要计算机信息系统的安全措施方案须报公安机关审查,竣工后,经检测合格方能投入使用。
在计算机机房附近施工或者进行其他活动,不得危害计算机信息系统的安全。
第十一条 从事销售、租赁、维修计算机软、硬件以及利用计算机从事信息经营活动的单位和个人须确保计算机产品中不携带计算机病毒和其他有害数据,并在开业后三十日内向县级以上公安机关备案。
第十二条 从事计算机信息系统安全专用产品销售的,须经市公安局批准,办理计算机信息系统安全专用产品销售许可证。
第十三条 举办涉及计算机安全保护产品的大型展览、展示会应在三日前书面告知市公安局,市公安局应当在展览、展示会期间派员监督。
第十四条 未经市公安局批准,任何单位和个人不得从事下列活动:
(一)收集和保存计算机病毒;
(二)制作、传播、销售有关计算机病毒机理及病毒源程序的书刊资料和计算机信息媒体;
(三)公开发布计算机病毒疫情消息;
开展计算机病毒防治研究,须报市公安局备案。
第十五条 任何单位和个人不得制造或输入、传播计算机病毒或其他有害数据,不得非法复制、截收、删除、增加、修改、查阅计算机信息系统中的数据。
第十六条 对计算机信息系统中发生的违法案件、计算机病毒和危害社会公共安全的其他有害数据,有关使用单位和个人应在发现后二十四小时内向所在地县级以上公安机关报告,并保护现场及相关资料,公安机关应立即采取措施进行处置。
第十七条 运输、携带、邮寄计算机信息媒体,应如实向海关申报。海关发现有危害计算机信息系统安全的信息媒体,应及时向所在地县级以上公安机关通报。
第十八条 跨行业、跨部门和跨区、县(市)以上地域的网络运行单位,在网络联通后三十日内,报市公安局备案。其用户联网的计算机信息系统,在其联网、变更联网之日起三十日内,报所在地县级以上公安机关备案。
进行国际联网的计算机信息系统,互联单位、接入单位、用户应在网络正式联通后三十日内向市公安局备案。
进行国际联网,必须使用国际规定的国际出入信道,不得自行建立或者使用其他通道。
第十九条 拥有、使用计算机的单位发现计算机信息系统出现安全问题,应及时处理,并报告公安机关。
公安机关发现影响计算机信息系统的安全隐患时,应及时向使用单位发出整改通知书,限期整改。
第二十条 公安机关计算机安全保护人员履行计算机安全保护工作监督职责时,应出示市公安局制发的专门证件。
第二十一条 市公安局在紧急情况下,可以在本市范围内就涉及计算机信息系统安全的特定事项发布专项通令。
第二十二条 违反本条例的规定,有下列行为之一、尚未造成严重后果的,由县级以上公安机关限期改正,拒不改正的,处一千元以上三干元以下罚款,可并处停机整顿:
(一)不按规定制定防治措施的;
(二)不按规定报送计算机安全保护工作报表的;
(三)未建立计算机安全管理制度和落实责任制的;
(四)计算机信息系统的操作人员未按规定经安全培训上岗的;
(五)新建、改建、扩建重要计算机机房、重要计算机信息系统的安全措施方案未经审查施工的;竣工后,未经验收或验收不合格而投入使用的;
(六)举办涉及计算机安全保护产品的大型展览、展示会,不按规定时间告知市公安局的;
(七)从事销售、租赁、维修计算机软、硬件和利用计算机从事信息经营活动的单位和个人在规定时间内未向公安机关备案的;
(八)跨行业、跨部门和跨区、县(市)以上地域联网和国际联网的运行单位及用户,不按规定向公安机关备案的。
第二十三条 违反本条例的规定,有下列行为之一、尚未造成严重后果的,由县级以上公安机关给予警告或对个人处一千元以上五千元以下罚款,对单位处三千元以上一万五千元以下的罚款,并没收其违法所得和违法工具:
(一)非法收集和保存计算机病毒的;
(二)非法制作、传播、销售有关计算机病毒机理及病毒源程序的书刊资料和计算机信息媒体的;
(三)非法公开发布计算机病毒疫情消息的;
(四)开展计算机病毒防治研究,未报市公安局备案的;
(五)制造、输入、传播计算机病毒或其他有害数据的;
(六)利用非法手段侵入计算机信息系统或利用非法手段复制、截收、删除、增加、修改、查阅计算机信息系统中的数据的;
(七)进行国际联网,不使用国家规定的国际出入信道,自行建立或者使用其他信道的;
(八)未经许可销售计算机信息系统安全专用产品的。
第二十四条 有重大计算机安全隐患,公安机关要求限期整改,仍不改正的,对单位处五千元以上一万元以下罚款,可并处停机整顿;对单位负责人处一千元以上三千元以下罚款。
第二十五条 运输、携带、邮寄计算机信息媒体进出境,不如实向海关申报的,由海关依照《中华人民共和国海关法》等法律、法规的规定处理。
第二十六条 违反本条例的规定,构成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚;构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》的有关规定处罚。
第二十七条 当事人对公安机关依照本条例作出的具体行政行为不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起行政诉讼。
第二十八条 执行本条例的公安人员利用职权,索贿受贿、徇私舞弊、玩忽职守,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由所在单位给予行政处分。
第二十九条 本条例下列用语的含义:
计算机病毒,是指编制或者在计算机程序中插入的破坏计算机功能或者毁坏数据,影响计算机使用,并能自我复制的一组计算机指令或者程序代码。
有害数据,是指计算机信息系统及其存储介质中存在、出现的,以计算机程序、图像、文字、声音等多种形式表示的危害国家及社会公共安全的信息,宣扬封建迷信、淫秽色情、凶杀、教唆犯罪等危害社会治安秩序的信息,以及危害计算机信息系统运行功能发挥,应用软件、数据可靠
性、完整性和保密性,用于违法活动的计算机程序(含计算机病毒)。
计算机信息媒体,是指可存储、携带计算机程序、数据和信息的计算机硬磁盘、软磁盘、光盘、磁卡、磁带、纸带、卡片、打印纸等。
计算机信息系统安全专用产品,是指用于保护计算机信息系统的安全专用硬件和软件产品。
重要的计算机信息系统,是指国家事务、经济建设、国防建设、尖端科学技术等领域的计算机信息系统。
重要计算机机房,是指前款所列计算机信息系统的中心机房。
第三十条 本条例具体应用中的问题,由重庆市公安局负责解释。
第三十一条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月1日
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土地使用权租赁若干问题刍议

山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭


内容摘要:土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外,本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词:土地租赁,土地使用权租赁,土地使用权租赁合同登记,承租土地使用权的转让,土地使用权租赁合同期限。

关于土地使用权租赁,我国相关法律规定甚少,有关内容并不充分,实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展,土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式,已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此,本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题:土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前,我国《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》,将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法修正案》,又对《土地管理法》相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”,从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定:“土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日,国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》,对国有土地租赁问题作了较为全面的规定,其规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定:“ 国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出,我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地,承租人取得土地使用权,如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权,比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上,未能对上述概念合理区分和使用,如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定:“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司,定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体,其所指应为将土地租赁与公司。还有,虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定,但该规定将土地使用权的出租称为转租,似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此,对于立法界或理论界,都应进一步理顺上述概念的运用,以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为,按照土地使用权初始取得方式分类,其主要包括以下几种:以土地租赁方式取得之土地使用权的出租(下称租赁土地使用权的出租)、以出让方式取得之土地使用权的出租(下称出让土地使用权的出租)、以划拨方式取得之土地使用权的出租(下称划拨土地使用权的出租)。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述,该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租,严格讲是不对的,因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件:必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过,租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后,还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定(指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意),而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为,上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”,应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督,除此之外,土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定,否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看,我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的,即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上,在土地使用权出租中,“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用,而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁,承租人不必投资对租赁物加以改造”(赵红梅《论土地使用权租赁》),在土地使用权出租中,并不发生土地使用权的权属转移,出租人作为土地使用权权属登记人,仍应负担交纳原相应土地税费的义务,而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制,上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此,个人认为,不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制,比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件,但对转租未设置限制条件。此外,可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定:“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定:“土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人,承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定:“ 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看,似乎允许划拨土地使用权单独出租,但根据《办法》第五条规定,划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租,若如此,在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了,相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束,也就谈不上划拨土地使用权的出租了,因此,个人认为,严格意义上讲,国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过,对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的,法律是允许的,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道,集体土地使用权包括农地承包经营权(又称农地使用权)、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租,我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定,至于公共设施、公益事业建设用地,因不具有营利性,实践中相关纠纷不多,所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此,目前只有《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的,但是否允许出租宅基地使用权呢?从实务上看,因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地,从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性;从法理上看,既然法无禁止,应理解为是允许出租宅基地使用权的,而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更,从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是,法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢?《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为,受用途和资源所限,宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅,外村乡村民不具备使用主体资格,城市居民则只能申请使用国有土地。因此,宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体,但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实,1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅,后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除,由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租,是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢?如前所述,本人还是认为,土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同,前者并不改变土地使用权的权属主体,因此,不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房,从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制,从现实看,农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在,其于乡镇经济发展的人流与物流中,扮演着重要的角色,而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更,因此,本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权,乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性,它对农村工业的发展起了重大作用,但关于企业建设用地使用权出租的法律规定,仅有《土地管理法》第六十三条,且对于该条款的理解,有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定;“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出,法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条:“第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,……。” 由上得知,任何单位或个人进行建设,如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地,其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权,也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此,可以看出,对于集体土地企业使用权的对外出租,法律是有限制条件的,即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围,是应限制在本集体经济组织举办的企业之内,还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢?本人未看到相关的法律规定,不过从鼓励乡镇经济发展角度看,应打破该界限。
不过,个人认为,《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的,其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言,显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租,因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是,因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格(集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业),该企业经营不再属于农业建设范畴,根据土地管理法第四十三条规定(任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地),必须办理国家征地和出让手续,即所谓的“依法发生转移”。因此,该条款无论用语还是逻辑上,皆欠准确,正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租,并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更,本人看法同前面农村住宅相同,应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先,必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让,是指原土地租赁合同的承租人,将其承租取得的土地使用权转移与第三人,由第三人享有原土地租赁合同的权利义务,转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人,且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别:前者的转让人要退出原租赁合同关系,经过原土地行政主管部门变更登记后,受让人成为原土地租赁合同的承租人,直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务,同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系,仍然是原租赁合同的承租人,仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务,接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让,我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见,该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点,即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设,其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的,目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看,该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻,将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此,有些地方做了变通规定,如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定:“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下,承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以后,经出租人同意,承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后,原承租人的权利与义务转移给新承租人,并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定:“转让租赁土地使用权应当符合下列条件:(一)已经按照国有土地租赁合同支付土地租金,并取得土地使用权证书;二)已经按照国有土地租赁合同进行投资开发,并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出,青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》,其第十六条规定:“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述,随着招标拍卖挂牌制度的实行,以及将来逐步设制实施的物业税收制度,土地投机买卖的可能性逐渐减小,本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势,建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让,可参考集体土地使用权出租的相关规定,不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的,前项登记为土地使用权设立登记,后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定:“依法向政府土地管理部门承租国有土地的,承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内,持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见,国有土地承租人依法申请登记后,其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利,即都是土地使用权,故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定:“六、国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。”同时,《土地登记规则》第三十条规定:“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定,土地出租登记同土地使用权租赁登记相比,有以下区别:1、前者的出租人是土地所有人,后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记,后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上,前者定义为“承租国有土地使用权登记”,后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记,承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记,承租人由此取得土地它项权利。
显然,我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实,个人认为,将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记,在法律性质上有所不妥,因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系,其行为后果并不发生物权变动或设定,即并不发生土地使用权法定权属人的变化,承租人取得的不过是土地使用权的承租权,在租赁合同依法签订后,承租人便依法或依约取得承租权,而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权,因此,严格的讲它是合同登记备案,而非物权他项权利登记。该登记之目的,除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外,主要是保护善意第三人利益,如甲将其土地使用权低价出租与乙,但未登记备案,然后又将其土地使用权抵押贷款,银行在实现抵押权时,因“抵押不破租赁”,只能维持收不回成本的租赁关系,而通过租赁备案制度,银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租,并以此决定是否接受该项抵押。因此,法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可,即未租赁登记备案的,抵押权人实现抵押权时,有权不予继续履行原租赁合同,而对于已经租赁登记备案的,对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护,即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢?可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢?
我国合同法规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效,因此,有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束,尤其对于有限的土地资源,租期过长,将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为,过短的租赁期限,将影响土地使用权承租人的投入,影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障,不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定,可以通过市场租金评估等体系,建立科学的租金调整机制。其实,从本质上看,土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式,其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此,土地使用权出租期限不应受20年的限制,而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定:“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见,我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期,即已超过20年,但该规定仅限于部门规章,并未上升到法律层面上,值得立法界进一步明确。不得不注意,上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限,对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后,将土地使用权再行出租的期限,虽然没有规定,但应可参照之。

鉴于土地使用权租赁关系复杂,涉及问题较多,本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析,一孔之见,欢迎批评。

参考书目:江平主编《中国土地立法研究》;

赣州市人民政府关于印发赣州市外贸发展引导资金管理办法的通知

江西省赣州市人民政府


赣市府发[2008]12号


赣州市人民政府关于印发赣州市外贸发展引导资金管理办法的通知



各县(市、区)人民政府,赣州经济技术开发区管委会,市政府有关部门,市属、驻市有关单位:

为进一步加快我市外贸事业的发展,更好地发挥市级外贸发展基金的作用,我市在2005年《赣州市本级外贸发展资金管理办法》的基础上,重新制订了《赣州市外贸发展引导资金管理办法》,现印发给你们,请认真遵照执行。执行中有什么问题,请及时向市商务局和市财政局反映。





二OO八年五月十七日

赣州市外贸发展引导资金管理办法



第一条 为大力发展我市开放型经济,加快实施纵深推进“对接长珠闽,建设新赣州”发展战略,进一步优化出口结构,促进我市外贸出口又好又快的发展,提高资金使用效益,根据省外经贸厅、省财政厅有关文件的精神,特制定本办法。

第二条 赣州市外贸发展引导资金(以下简称外贸发展资金)是市政府建立的用于促进外贸出口的专项资金。

第三条 外贸发展资金由市商务局、市财政局共同管理使用。由市财政局专户储存,专款专用,并对资金的用途实行财务监督。

第四条 外贸发展资金来源与使用

(一)资金来源。根据上年出口水平和资金使用情况,由市级财政年初在预算内安排(每年不少于100万元),并设专户管理,滚动使用。

(二)使用方向。赣州市外贸发展资金的使用按照“扶优扶强、突出重点、优化结构”的原则,主要支持市本级重点企业出口、高新机电产品出口、企业参加短期出口信用保险、基地申报和平台建设、服务外贸出口、口岸建设等,促进“四大产业集群、六大主导产业”的发展。

(三)使用要求。企业在获得此项发展资金后,应主要用于技术改造、开拓国际市场、高新产品认证等方面。

第五条 支持范围、支持标准在《实施细则》中另行明确。

第六条 出口额的认定。企业年出口额以赣州海关提供的出口数据为准,并由赣州海关向市商务局出具相关出口企业年出口额证明。

第七条 外贸发展资金的审核与拨付

(一)市商务局于次年3月底前依照海关提供的企业出口证明计算出出口企业的奖励金额。

(二)市财政局依据市商务局的初审意见,再次加以审核,并将审核意见报市政府。经市政府分管商务工作的领导批准同意后,由市财政局将资金直接拨付给企业。

(三)企业参加会展、短期出口信用保险、自营出口货物集装箱运输的经费支持由企业提出申请,经市商务局、市财政局核定并报市政府分管商务工作的领导批准同意后,再由市财政局将资金直接拨付给企业。

(四)基地申报、平台建设、服务外贸出口的奖励由市商务局提出,报市政府分管商务工作的领导批准同意后,由市财政局拨付。

(五)以上奖励不重复计奖,符合多项奖励的就高不就低计奖。

第八条 全市各类出口企业和有关单位(部门)必须严格按照本办法规定的内容和用途使用资金,不得擅自改变用途,挪作他用。

第九条 市商务局、市财政局对外贸发展资金的使用情况进行定期或不定期检查。

第十条 申办和执行市外贸发展资金过程中有下列情况之一的,均构成违章行为:

(一)提供或计算数据弄虚作假;

(二)采取各种不正当手段骗取外贸发展资金的;

(三)擅自改变外贸发展资金的用途或截留侵占的;

(四)拒绝监督检查,或对监督检查不予配合的;

第十一条 对发生违章行为的企业,视情节轻重,市商务局、市财政局可采取以下一项或几项处罚措施:

(一)内部警告或通报批评,责令限期纠正违章行为;

(二)停止并收回外贸发展资金;

(三)取消其申请外贸发展资金的资格;

(四)对直接责任人和其他相关责任人,建议有关部门给予行政处分和经济处罚;构成犯罪的,移交司法部门追究其刑事责任。

第十二条 本办法由市商务局、市财政局负责解释。《实施细则》依照本管理办法制订,由市商务局、市财政局提出意见,报市政府分管商务工作的领导批准同意后,由市商务局、市财政局联合行文下发。

第十三条 本办法从2008年1月1日起执行,原《赣州市本级外贸发展基金管理办法》(赣市府发[2005]43号)同时废止。