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杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。

（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）

辽宁省政府


辽宁省麻醉药品管理办法
省政府

（一九九二年十一月二十日辽宁省人民政府办公厅辽政办发「1992」67号文批转）


第一条 根据《中华人民共和国药品管理法》、《麻醉药品管理办法》，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 麻醉药品管理范围系指：阿片类、可卡因类、大麻类、合成麻醉药品类及卫生部指定的其他易成瘾癖的药品、药用原植物及其制剂。
第三条 凡在我省境内生产、经营、使用麻醉药品和种植麻醉药品原植物的单位和个人，均应遵守《麻醉药品管理办法》和本办法。
第四条 麻醉药品原植物的种植单位，必须按《麻醉药品管理办法》规定履行审批手续。未经批准的任何单位和个人不准种植麻醉药品原植物。
第五条 麻醉药品经营单位的设置：
（一）省、省辖市麻醉药品经营单位的设置由省卫生行政部门会同省医药管理部门提出，报卫生部、国家医药管理局审核批准；
（二）县（含县级市、区，下同）麻醉药品经营单位的设置由市卫生行政部门会同市医药管理部门提出，报省卫生行政部门、省医药管理部门审核批准。
第六条 麻醉药品经营单位必须严格执行《麻醉药品经营管理办法》有关规定，加强各项安全防范措施，严防被盗、丢失事件发生。
第七条 凡使用麻醉药品的医疗、教学、科研单位（以简称使用单位），必须向市卫生行政部门提出书面申请，市卫生行政部门应当在收到申请后十五日内予以审核，对符合使用条件的核发《麻醉药品购用印鉴卡》（以下简称《印鉴卡》）。
《印鉴卡》由省卫生行政部门印制。
第八条 市卫生行政部门应当按国家有关规定，严格审核限量级别。《印鉴卡》限量级别由核发单位用红色中文大写数字填写并加盖印章。使用单位应当在《印鉴卡》栏内分别加盖本单位公章及法定代表人、药剂负责人印章。
第九条 市卫生行政部门每年应当对供应单位检审一次，重点审查购用麻醉药品品种范围及每季度限量，并将结果报省卫生行政部门。
第十条 使用单位购买麻醉药品应当凭《印鉴卡》和盖有与《印鉴卡》相符印鉴章的《麻醉药品申购单》（以下简称《申购单》）一式三份，按季度到市卫生行政部门指定的供应单位办理采购业务。边远地区、交通不便的使用单位，经市卫生行政部门许可，可跨一季度购买。
使用单位更换单位及个人印鉴时，按前款规定重新办理申请手续。
第十一条 供应单位应当按限量供应麻醉药品，并在《申购单》上注明供应数量，加盖供应单位会章及核售人员章，《申购单》一份留存备查，一份由供应单位按季度报市卫生行政部门，一份退回使用单位。
第十二条 供应单位必须保证使用单位正常的麻醉药品供应，发现使用单位违反规定采购麻醉药品，应当及时报市卫生行政部门，对不符合规定手续的，供应单位应当拒绝供应。
第十三条 使用单位对麻醉药品必须严加管理，建立严格的保管、领用制度。麻醉药品实行专人保管，必须使用防撬保险柜储存，开具麻醉药品应当用专用处方笺，注明病情诊断、单位或家庭住址，并应当按处方笺的内容造册登记，保存三年备查。
第十四条 各级医疗单位必须根据本单位的技术条件控制麻醉药品处方权的医务人员数量。医疗单位开具麻醉药品处方的医务人员必须具备一定专业技术职称，并经单位领导考核能正确使用麻醉药品，由医疗单位法定代表人授予“麻醉药品处方权”并报县以上卫生行政部门备案。
第十五条 麻醉药品处方必须使用钢笔或毛笔书写，字迹清楚，医务人员印章清晰，麻醉药品的数量必须使用中文大写数字，门诊医生开具的麻醉药品处方，必须经门诊部审核批准，加盖公章。
第十六条 任何人不得以任何借口非法使用、储存、转让或借用麻醉药品。医药人员不得利用职权，营私舞弊或滥用麻醉药品。
第十七条 有下列情况之一使用麻醉药品的，属滥用麻醉药品：
（一）未明确诊断的急腹症及疼痛；
（二）对一个病人（晚期癌症患者除外）同时使用两种以上麻醉药品、一种麻醉药品连续使用超过七日或者连续使用间隔不足十日以上的；
（三）其他非医疗使用。
第十八条 医务人员对住院或者手术患者（晚期癌症除外）应当根据病情需要合理使用麻醉药品，所开麻醉药品必须在病志和麻醉药品医嘱上记载。
第十九条 晚期癌症患者（包括住院患者）确需使用麻醉药品镇痛，必须凭户口簿及县以上医疗单位的诊断书，按户口所在地市卫生行政部门的规定，申领《镇痛专用麻醉药品供应卡》（以下简称《供应卡》）。承办单位在户口簿上注明办理时间，加盖麻醉药品供应专用章，可收取五
十至一百元的押金。
晚期癌症患者易地治疗需办理《供应卡》手续的，还须提供患者户口所在地县以上卫生行政部门出具的中断或未供应麻醉药品的证明。
第二十条 《供应卡》的使用期限为十五日。期满后确需继续使用的，应由负责开麻醉药品的临床医生察看核实病情，并重新出具证明，患者凭证明、户口簿到发卡单位办理换卡手续。
使用麻醉药品镇痛的患者死亡后，其亲属不得持《供应卡》再冒购麻醉药品，并在十五日内凭死亡证明或户口簿办理退卡手续，同时领回押金，逾期不再返还押金。
第二十一条 医疗单位供应晚期癌症患者麻醉药品应当在《供应卡》上详细记录发药数量及时间。
第二十二条 医疗单位对麻醉药品的管理和使用，应当做到日清月结、帐物相符，并做好麻醉药品废瓶回收、登记、销毁等工作。
第二十三条 医疗单位药剂人员调配麻醉药品处方，必须实行双人核对、签章制度。对违反本规定滥用麻醉药品的，药剂人员有权拒绝发药，并及时向所在单位或县以上卫生行政部门报告。
第二十四条 医疗单位确属急需，市场又无供应的麻醉药品制剂，经市以上卫生行政部门审核批准，可在本单位制剂室配制。
第二十五条 使用单位撤销后剩余的麻醉药品，应当在十五日内上交市卫生行政部门处理。
第二十六条 对因管理不善造成麻醉药品丢失或被盗的单位，由县以上卫生行政部门视情节处以五百至一千元罚款，对法定代表人及直接责任人分别处以五十至五百元罚款。
第二十七条 对非法使用、储存、转让或借用麻醉药品的单位或者个人，以及利用职权、营私舞弊，出具假诊断书或者以非医疗目的使用麻醉药品的直接责任人，由县以上卫生行政部门处以一百至一千元罚款，情节严重的由所在单位给予行政处分，构成犯罪的提请司法机关依法追究刑
事责任。
第二十八条 医疗单位发现持已死亡患者的《供应卡》冒购麻醉药品的，应当追回冒购药品，并由县以上卫生行政部门对冒购者处以五十至一千元罚款。
第二十九条 罚款必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚款一律上缴同级财政部门。
第三十条 对于用威胁、恐吓、欺骗等手段，强迫医务人员开取麻醉品的，公安机关应当按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定给予处罚，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 本办法由省卫生行政部门负责解释。
第三十二条 本办法自批准之日起施行。



1992年11月20日