西藏自治区城镇房屋产权产籍管理暂行办法
西藏自治区人民政府
西藏自治区城镇房屋产权产籍管理暂行办法
政府令〔1999〕20号
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护旁屋产权人的合法权益，根捂《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于自治区城镇规划区内各类房屋（包括全民、集体和私人所有的房屋）的产权产籍管理。
本办法所称城镇是指国家按行政建制设立的市、镇和未设镇建制的独立工矿区。
第三条 本办法所称房屋产权，是指城镇房屋的所有权；房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、户籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
第四条 房屋产权与房屋占原土地的使目权实行权利主体一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。
第五条 自治区人民政府建设行政主管负责全区城镇房屋产权产籍的管理工作。
地（市）建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下统称建设行政主管部门）负责本行政区域内城镇房屋产权产籍的管理工作。
第六条 建设行政主管部门应当依照法律、法规和规章，做好城镇房屋权属登记、房屋产权转移鉴定、房产测绘和房地产档案资料的管理工作。
第二章 房屋权属登记
第七条 房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记（只限于抵押权和典权）；
（六）注销登记。
第八条 建设行政主管部门受理房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核：
（三）公告；
（四）核准登记，办理交费手续，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于建设行政主管部门认为有必要送行公告的登记。
第九条 房屋权属登记由权利人或权利申请人申请。
权利人或权利申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人或组织负责人申请。
权利人或权利申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
权利人申请房屋权属登记，包括总登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
权利申请人申请房屋登记仅限初始登记。
第十条 权利人或权利申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十一条 总登记是指各地区行署和地级市以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
建设行政主管部门认为需要时，经各地区行署和地级市以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。
凡列入总登记、验证或换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由各地区行署和地级市以上人民政府规定。总登记、验证、换证应当由各地区行署和地级市以上人民政府在规定期限开始之日三十日前发布公告。
第十二条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向建设行政主管部门申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
凡房地产开发公司销售的商品房进行房屋所有权登记的，必须持双方的房屋买卖合同、建设行政主管部门及物价部门的批准销售价格文件，方可进行产权、产籍登记。
第十三条 因房屋买卖、交换、赠与、娃承、划拨、分割、合并、人民法院裁决等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。
办理因房屋。买卖、交换、赠与原因引起的转移登记时，权利人还应按自治区有关规定先交纳契税。
集资合作建房、经济适用住房、机关单位公有住房按有关规定办理。
第十四条 申请转移登记，权利人应当提交下列证明文件：
（一）房屋买卖应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、买卖合同、契税证明以及其他相关材料。
（二）房屋交换应当提交双方的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、交换协议、契税证明以及其他相关材料。
（三）房屋赠与应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、赠与合同、契税证明以及其他相关材料。
（四）房屋继承的，继承人、受遗赠人应当分别提交被继承人死了证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议书或法院的判决书、调解书、原《房屋所有权证》、原《土地使用权证》同一须序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明。
（五）房屋划拨应当提交《房屋所有权证》、《土地使用权证》、划拨的有关文件、资料等。
（六）房屋分割应当提交原《房屋所有权证》、《土地使用权证》、企业法人析产的批准文件、协议、资料等、家庭析产的协议、房产分割单等。
（七）房屋合并应当提交原《房屋所有权证》、《土地使用
权证》、主管部门批准文件、合同协议以及相关的权属证明、资料等。
（八）房屋裁决应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。
（九）取工购买房改售房应当提交国有资产管理部门和房改部门的批准文件以及其他相关资料。
第十五条 权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：
（一）房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称发生变更的；
（二）房麈面积增加或减少；
（三）房屋翻建；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及机关的证明文件。
第十六条 设定旁屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应在事实发生之日起三十日内持房屋权属证书和设定房屋抵押、典当的合同书以及相关的证明文件，到建设行政主管部门申请办理他项权利登记。
第十七条 有下列情形之一的，由建设行政主管部门依法直接代为登记：
（一）依法由建设行政主管部门代管的房屋；
（二）建设行政主管部门直接管理的公房；
（三）法律、法规规定的其他情形。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第十八条 无人继承或其他无主房屋，由有关机关、团体、企事业单位、基层组织或个人提请人民法院按法律程序收归国家或集体所有。
第十九条 有下列情形之一的，建设行政主管部门应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑或城镇规划管理部门确定拆除的建筑；
（二）属于使用期限为二年以内的临时建筑；
（三）公房未经房改部门批准出售的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
建设行政主管部门应掌握不予登记房屋的基本状况，并予备案。
第二十条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人、应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
第二十一条 因建设需要拆迁城镇房屋，拆迁人应当持项目批准文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《房屋拆迁许可证〉，到建设行政主管部门办理产权审查后方可拆迁；拆迁人在完成拆迁补偿、安置、产权交换后二十日内到建设行政主管部门办理产权注销登记。
第二十二条 房屋权属登记，权利人或权利申请人应当向建设行政主管部门交纳登记费和权属证书工本责。
第三章 房屋产权管理
第二十三条 房屋产权取得、转移、变更和他项权利的设定．必须符合有关法律、法规和规章的规定。
房屋产权转移时，该房屋占有土地的使用权应当同时转移。
房屋设定抵押权、典权时，应包括房屋行占用的土地的使用权。
第二十四条 共有房屋的产权，除确实难以分割的外允许分割；土地使用权不能分割的，应当维护土地的共同使用权。
第二十五条 房屋有下列情况之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或设定他项权利；
（一）在城镇改造规划实施范围内的；
（二）在国家建设征用土地范围内的；
（三）其他依法禁止转移、变更的。
除前款第三项外，禁止期限不得超过一年。
第二十六条 房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。自治区人民政府是房屋权属证书的填发机关。其他任何单位和个人不得印制、涂改、伪造房屋权属证书。
第四章 房屋产籍管理
第二十七条 房屋产籍应由各地（市）建设行政主管部门统一管理，各地（市）建设行政主管部门应建立健全房产档案和房屋产籍图测绘的管理制度。
第二十八条 各地（市）建设行政主管部门和城镇房屋产籍图的测绘应当符合房屋管理和测量规范的要求，准确反映房屋的自然状况，并绘制符合规范的图表，为审查确认产权提供可靠依据。
第二十九条 房屋的产籍，应当依照房地丘（地）号建立。房地丘（地）号应当以图幅为单位，从左到右，自上而下用数字顺序按反S形编写，按照房地产测量规范执行。
第三十条 城镇房地产档案资料，应当以产权人为宗立卷，以分幅图内的产权人卷宗建档。宗内文件的排列，按照产权的变化时间为序。
第三十一条 房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或损毁时，应及时采取补救措施。
第三十二条 各地（市）建设行政主管部门应当根据房屋产权的转移、变更等及时调整和补充相应的产籍资料。
第三十三条 权利人或行政、司法机关因工作需要查阅房屋产权档案，应根据建设行政主管部门的规定，办理相应手续。
查阅房屋产权档案，严禁勾划、涂改和损坏。
第五章 罚 则
第三十四条 有下列情形之一的，权利人或权利申请人房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效，属于经营性活动的，没收非法所得，并可对单位和个人分别处以100O0元以下和200元以下的罚款；属于非经营性活动的，可对单位和个人分别处以1000元以下和200元以下的罚款。
（一）违反本办法第十二条规定，不办理房屋所有权初始登记的；
（二）违反本办法第十三条规定，不办理房屋所有权转移登记的；
（三）违反本办法第十六条规定，不办理房屋所有权他项权利登记的；
（四）违反本办法第二十一条规定，不办理房屋所有权注销登记的。
（五）违反本办法第二十五条规定，擅自转移、变更产权或设定他项权利的。
第三十五条 违反本办法第二十六条规定，非法印制、涂改、伪造房屋权属证书的，由建设行政主管部门没收其非法印制的房屋权属证书及违法所得，并可对当事人处以15000元以下罚款；有犯罪嫌疑的，移交司法机关处理。
第三十六条 因建设行政主管部门工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，由建设行政主管部门赔偿由此造成的经济损失，并追究工作人员的行政责任。
对已发放的房屋权属证书，发现确有错误的，应注销登记，缴销房屋权属证书，并重新登记、发证。
第三十七条 建设行政主管部门的工作人员在房屋产权产籍管理中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由建设行政主管部门给予行政处分；情节严重，有犯罪嫌疑的，移交司法机关处理。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十九条 军队（武警）营房的权属登记按照国家有关规定办理。
第四十条 外国人在自治区的私有房屋，申请房屋所有权登记或转移、变更登记时，依照国家有关法律、法规的规定办理。
第四十一条 本办法所称权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范囝内的土地使用权的法人、其他组织和自然人。
本办法所称权利申请人，是指已在获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四十二条 本办法所称“房屋权属证书”，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。
第四十三条 自治区建设行政主管部门可依据本办法制定实施细则。
第四十四条 本办法应用中的具体问题由自治区建设行政主管部门负责解释。
第四十五条 本办法自一九九九年七月一日起施行。
民法总则在婚姻法中的适用问题
王礼仁
“亲属法有其特殊性质，而与债法、物权法大有径庭，尤其与民法总则之关系究应如何适用，殊堪研究”。[1]亲属法究竟是否适用民法总则（我国目前是《民法通则》），“此问题，大大苦恼了民法学者，尤其对研究亲属、继承者，堪可称为迎面就压得透不过气来的学问上重大压力”。[2] 实际上，这个问题不仅对研究亲属法者“压得透不过气来”，对司法工作者更是“压得透不过气来”。可以说，它是司法工作者所遭遇的一条迎面而来的“拦路虎”，也是影响司法统一的一个最大障碍源。在司法实践中，由于对民法总则能否适用婚姻法理解不同，其判决结果则大相径庭。如同是欺诈婚姻，适用民法总则，婚姻则无效；不适用民法总则，婚姻则有效。
从我国现有的著作来看，对民法总则与婚姻法关系的研究，往往限于作一些空泛介绍，对一些具体问题尚缺乏深入检讨，更没有形成对司法实践具有指导价值的“共识性理论”。由于缺乏具体理论的指导，民法总则适用婚姻法的问题，是目前司法实践中最为混乱的一个问题。因而，加强民法总则与婚姻法关系的研究，解决民法总则在婚姻法中具体适用问题，已成为当前法学理论和司法实践亟待解决的问题。
民法总则中的行为之能力、意思表示虚假、欺诈、错误、代理、附条件或期限、善良风俗等，是否适用婚姻法以及如何适用婚姻法，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》一书中作了比较详细的论述，限于篇幅，这里先就意思表示虚假、错误等在婚姻法中的适用问题，作一些简要介绍。
一、民法总则中虚假意思表示之规定在婚姻法上的适用
虚假意思表示，又称“意思表示不真实”，是指当事人故意将真实意思隐藏而作虚假表示。故意虚假意思表示，包括心中保留与通谋虚假。何为“心中保留”，因其称谓不同，而有不同的表述。在德国，称心中保留为“意思保留”或“真意保留”，谓表意人自知其非真意，故而为非真意之意思表示。台湾地区学者史尚宽认为，“称为心中保留者，谓保留真意于心中，而未与相对人通谋也”。[3]我国大陆有学者称心中保留为“真意保留”或“单独虚伪表示”，指行为人故意隐瞒其真意，而表示其他意思的意思表示。[4] 所谓“通谋虚假”，又称虚伪表示、伪装表示或假装行为，指双方当事人均为虚假表示，并有通谋的事实，即双方合谋，共同使其意思表示不真实。
关于心中保留与通谋虚假的效力，在外国的民法中有明确规定，如德国民法第116条 、第117条分别对“真意保留”和“虚假行为”的效力作了规定。我国台湾地区“民法”第86条（心中保留）、第87条（通谋虚假）也有规定。根据德国和我国台湾“民法”的规定，对于“心中保留”，在相对人明知时，不发生效力。通谋虚假，原则上不生效力，但其不得对抗善意的第三人。[5]大陆民法没有“心中保留”、“通谋虚假”的规定，但《民法通则》第55条第（二）规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一） 行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”从民事法律行为应当“意思表示真实”的规定看，大陆民法是禁止心中保留或通谋虚假的。但对于心中保留或通谋虚假的效果如何，法律没有规定。理论上一般认为，基于真意保留所为之民事行为，原则上发生效力，但该真意保留为相对人明知时，民事行为应不发生效力。对于通谋虚假，原则上不生效力，但其不生效不得对抗善意的第三人。[6]
那么，民法总则关于“心中保留”、“通谋虚假”效力，能否适用身份行为，在理论上有不同看法。台湾地区多数学者认为，婚姻尊重当事人的意思自治，结婚之要件，须当事人具有真正结婚之意思，并将之表现于外者，结婚始生效力，若不具真正结婚意思如心中保留、通谋虚伪意思表示，欠缺结婚意思，婚姻当然无效。[7] 如高凤仙先生认为，心中保留离婚为无效。[8]史尚宽先生则认为，心中保留为他方配偶所明知为无效。[9] “心中保留及通谋虚假，并没有如德国、日本有足以排除民法总则适用之充分及明确规定”。[10]根据上述观点，“心中保留”、“通谋虚假”则适用民法总则。但戴东雄先生 有不同看法，他虽然也认为心中保留、通谋虚伪意思表示可以撤销，但其理由不同。他认为：总则编规定的意思表示的无效和可撤销也不能径行适用于亲属身份法。身份行为也有心中保留、通谋虚伪表示、错误或误传的情形出现，此类行为也构成可撤销或无效。但是，可撤销或无效的原因并非像总则编为保护意思表示的相对人和维护交易安全的目的使然，而是因为身份行为在本质上若无真实意思则不能成立身份关系。[11]
日本学者栗生武夫则认为，婚姻关系不能适用民法民法总则。“于交易契约，许其为虚伪无效之抗辩；而于婚姻，则禁止虚伪无效之抗辩，与禁止心中保留之抗辩同。盖依方式公然缔结之行为，不能因私的密约左右其效力”。[12] 栗生武夫认为：从日本民法的规定看，“系特别限定无效及撤销之情形，而此限定情事，不得揽入‘心中保留’”。[13] “ 一旦依方式表示婚姻意思以后，即无提出非真意抗辩之余地，纵令相对人为恶意，表意人亦不能不为表示所拘束 ”。[14] “关于婚姻，则绝对不许心中保留之对抗。故意提出反于真意之婚姻呈报者，纵属无心，亦不能不与相对人结夫妻”。[15]
我们认为，心中保留或通谋虚假系在财产法上适用的规则或原理，于身份行为或身份关系则不能适用。也就是说，心中保留或通谋虚假，在身份行为中，不能简单地认定为无效或撤销。对于一方有“心中保留”的结婚或离婚行为，不论相对方是否知道，均不能撤销。对于通谋虚假的婚姻，也不能适用民法总则认定为无效。因为身份行为重在身份事实和必要法律程式，应当采取表示主义。否则，就会影响公示的效力和婚姻的安定。最高人民法院《关于陈建英诉张海平“假离婚”案的请示报告的复函》认为，通谋虚假离婚有效，也体现了这一精神。总之，心中保留或通谋虚假在身份关系中原则上不能适用。
但应当注意的是，对于不组成家庭的假结婚，有些国家的民法规定为无效婚姻或可撤销婚姻。如德国民法第1314条2款5项、[16]瑞士民法第120条、[17]意大利民法第123条、[18]格鲁吉亚民法第1145条即是。
对这种情况，我国婚姻法并没有规定为无效或可撤销婚姻。那么，对此应当如何处理呢？我们认为，可以变通处理，即按婚姻不成立处理。如崔某1987年与妻子结婚，1997年为了给小姨子办城市户口，妻子逼着崔某与小姨子领了结婚证。但双方并无夫妻生活。对此，可以认定双方无结婚真意，亦无共同生活事实，其婚姻不能成立。这样认定，可以避免与我国法定无效婚姻相冲突。同时，对于不组成家庭的假结婚，在认定婚姻是否成立时，可以借鉴格鲁吉亚民法的规定，[19]即双方既没有结婚的真意，也没有共同生活事实者，其婚姻不能成立；双方虽无结婚真意，但有共同生活事实者，则不影响婚姻的成立。
二、民法总则中意思错误之规定在婚姻法上的适用
意思错误，就是意思表示错误，民法上所谓意思表示，就是指要获得一定法律后果意思的外部表达。意思错误，就是因理解或判断错误而发生的意思表示错误，导致内心的真实意思与外部的表现行为不一致。
意思错误的民事行为，各国民法一般规定可以撤销，如德国民法第119条 、日本民法第95条。台湾地区“民法”第88条、第89 条也规定意思错误可以撤销。大陆民事立法未对意思表示错误作出专门规定，但民法通则第55条第（二）项规定，民事法律行为应当“意思表示真实”。第59条规定：“行为人对行为内容有重大误解的”，“一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销”。我国民法上的“重大误解”，实际上就是意思错误。
关于婚姻意思错误的效力问题，《瑞士民法典》第124条、[20]《德国民法典》（第1314条、1315条、1316条）[21]、澳门民法第1504条，[22]都规定可以撤销其婚姻。《菲律宾共和国家庭法》第35条、[23] 《日本民法典》第742条、[24]《意大利民法典》第122条，[25]则规定为婚姻无效。
我国婚姻法没有关于婚姻意思错误效力的规定。从我国目前的主流观点和司法实践看，对婚姻意思错误，一般都按民法通则的重大误解处理，即撤销婚姻。我们认为，这种观点和作法值得商榷。
婚姻意思错误的内容很广，包括：1.“人之同一性”错误，如将甲误认为乙。2.“人之性质”错误，即对婚姻当事人的身份或品质认识错误，诸如社经地位、学历、健康状况、道德素质等认识错误。3.对行为性质认识错误，即把婚姻行为误认为非婚姻行为等。4.在离婚错误中，还包括对离婚原因认识错误（如误认为对方有婚外情，但离婚后发现属于认识错误，对方并没有婚外情）。
我们认为，身份关系注重事实，在一般情况下，宜采取表示主义，而不从意思主义，故应以身份行为意思错误为有效。但在认识错误中，关于“人之同一性”有错误时，不能认为婚姻有效。同时，为了避免与法定无效婚姻相冲突，“人之同一性”有错误，也不能按照无效婚姻或可撤销婚姻处理。在我国，婚姻当事人之“同一性” 错误，因其双方无结婚合意，可认定其婚姻不能成立。关于“人之性质”错误，应当认定婚姻为有效。否则，误认为他人未婚或富翁，而实际上是已婚或不是富翁，婚姻即可撤销。这不符合婚姻的特点。总之，婚姻意思错误，不能直接适用民法总则关于意思错误的规定处理。
应当注意的是，尽管一些国家规定婚姻意思错误无效或可撤销，但婚姻无效或可撤销与民法总则中的无效或可撤销并非同一原理。因此，德国学者迪特尔·梅迪库斯认为，“有关意思表示错误的规则，不适用于婚姻或遗嘱。”[26] 迪特尔·梅迪库斯在谈到撤销权范畴的界定时说：“《婚姻法》第31条至第34条也为婚姻（Ehe）规定了一些撤销事由。这些事由虽然在很大程序上与第119条、第123条规定一致，但是婚姻法对程序和法律后果作了完全不同于第142条及以下条款的规定。因此，《婚姻法》使用的术语也不是“撤销”（Anfechtung）婚姻，而是解除（Aufhebung）婚姻。因此，一般的撤销规则对此不适用”。[27]
台湾学者戴炎辉、戴东雄先生也认为，民法总则关于错误之规定（第88条），亦不能适用亲属法。根据戴先生的观点，“在身份行为，关于‘人之同一性’有错误时，则因意思之不一致而无效，非仅可撤销而已；倘系关于‘人之性质’错误，亦应适用亲属法规定（民997条、引不告知重要事项而为欺诈），或类推适用亲属法规定”。[28]应当指出的是，台湾亲属法规定欺诈姻可以撤销，因而，对于婚姻意思错误中“人之性质”错误，直接按照欺诈婚姻或类推处理，是完全可以的。但我国婚姻法没有欺诈婚姻可撤销的规定，对于“人之性质”错误，按可撤销婚姻处理，缺乏法律根据。在我国，除了“人之同一性”错误可以作为婚姻不成立处理外，对“人之性质”错误，除非有法定无效婚姻情形，应当按有效婚姻处理。
【注释】
[1]史尚宽《亲属法论》，台湾荣泰图书有限公司，1980年6月四版，史尚宽先生自序。
[2] 陈棋炎《亲属、继承法基本问题》，台湾瑞明印刷厂1980年版，第1 —2页。
[3]史尚宽《民法总论》，正大印书馆，1980年版，第340页。
[4]王利明主编《民法》，中国人民大学出版社，2000年6月1版，第105页。
