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上海市卫生局


上海市卫生局关于印发《食用农产品安全卫生检测实验室及检测要求（修订）》的通知

沪卫卫监〔2004〕50号


　　各区县卫生局、市卫生局卫生监督所：
　　为进一步规范本市食用农产品安全卫生检测实验室的管理，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国食品卫生法》等法律法规规章的有关规定，我局对《食用农产品安全卫生检测实验室及检测要求》进行了修订，已经2004年6月29日第10次局务会议通过，现予发布，请遵照执行。

　　食用农产品安全卫生检测实验室及检测要求

　　第一条为确保本市食用农产品的安全卫生及其检验工作的科学、规范，根据有关法律、法规、规章规定和《上海市食用农产品安全监管暂行办法》相关要求，制订本要求。
　　第二条食用农产品是指种植、养殖而形成的，未经加工或者经初级加工的，可供人类食用的产品，包括蔬菜、瓜果、牛奶、畜禽及其产品和水产品等。
　　第三条本市食用农产品批发市场、超市配送中心和大型食品加工企业应当设置食用农产品安全卫生检测实验室（以下简称实验室），配置食用农产品安全卫生质量检测设施，配备专业检测人员，并按要求建立相应的检测工作规程和管理制度。
　　第四条实验室应具备以下条件：
　　（一）实验室必须有专人负责，实验室负责人应具有从事相关专业工作的经历。
　　（二）检验人员应具有相应的资质。检验人员的专业、人数应与检验类别和项目相适应，检验人员应接受定期的培训、考核。
　　（三）拥有量值准确可靠、性能完好、按照检验类别和项目进行检验所必需的仪器设备。
　　第五条实验室应建立检验工作管理的规章制度，并设专人组织检验工作及质量控制。
　　第六条各类食用农产品应按品种根据相应统一标准进行检测和评价（见附表1）。
　　第七条检测发现不合格农产品的，立即停止其出售和转移，并及时报告工商行政管理部门或者卫生行政管理部门进行处理。并每月一次向所属区县卫生局卫生监督所报告检测台帐（见附表2）。
　　第八条食用农产品安全卫生检测实验室的检验人员工作应认真负责，不得弄虚作假，因工作失误造成经营者损失的，应承担相应的法律责任。
　　第九条本要求自发布之日起实施。原《食用农产品安全卫生检测实验室及检测要求》同时废止。
　　


自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

　　一、房屋买卖毁约的特点

　　1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。

　　2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。

　　3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

　　4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

　　5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。

　　二、房屋买卖毁约的原因

　　1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

　　2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

　　3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

　　三、对策建议

　　1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。

　　2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

　　3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。

　　4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位：江苏省丰县人民法院