国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知
国家发展和改革委员会 建设部
国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格[2003]1864号
各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
附：物业服务收费管理办法
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二00三年十一月十三日
附： 物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
关于印发2004年环境监察工作要点的通知
国家环境保护总局办公厅
国家环境保护总局办公厅文件
环办〔2004〕38号
关于印发2004年环境监察工作要点的通知
各省、自治区、直辖市环境保护局（厅），新疆生产建设兵团环保局，华东环保督查中心，华南环保督查中心：
现将《2004年全国环境监察工作要点》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。
附件：2004年全国环境监察工作要点
二○○四年四月二十三日
2004年环境监察工作要点
2004年是实施“十五”环保计划的关键一年，各级环境监察部门要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六届三中全会精神，坚持以人为本，树立新的科学发展观，持续开展整治违法排污企业保障人民群众健康专项行动，强化环境执法，公开查处典型环境违法案件；通过全面开展排污申报审核核定工作确保排污收费制度的顺利实施；推进生态环境监察工作；加强行风和执法能力建设；做好环境行政稽查工作。
一、以开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动为主线，强化环境执法。严格按照六部门联合下发的“关于开展整治违法排污企业保障人民群众健康专项行动的工作方案”，组织好本地的专项行动，运用法律、行政、经济等多种手段挂牌督办一批突出环境问题，严肃查处、公布一批典型环境违法案件，树立一批环境与经济“双赢”的典型。突出各级段查处重点，分阶段开展城市污水、垃圾处理设施专项检查、建设项目专项检查，重点行业专项检查。通过专项行动，纠正地方出台的违反环境保护法律法规的政策规定，积极改善执法环境。做好日常监察工作，提高案件查处率。
二、做好排污申报和审核核定工作，逐步全面掌握污染源排放数据。通过设立专门机构，充实专职人员、开展全员培训，夯实基础工作。上半年完成电力行业、规模化畜禽养殖行业的排污申报核定工作，第三季度前完成城市污水处理厂及钢铁、水泥、电解铝和造纸行业的排污申报核定工作，年底前完成2000年达标验收的省控重点污染源排污申报核定工作。各级环境监察机构要尽快使用总局统一的《排污费征收管理系统》软件，并按规定实现排污申报、排污费征收计算机化汇总上报。开展排污申报核查，保证排污申报数据的真实准确。
三、严格按照《排污费征收使用管理条例》及配套规章规定的征收范围、权限、时限和程序征收排污费，严格执行“收支两条线”及收费公告制度。推进重点污染源、城市污水处理厂、固废（垃圾）处理场以及电力、规模化畜禽养殖、水泥、钢铁、电解铝等重点产业、行业排污费的全面足额征收。认真执行排污费收缴情况报告制度。开展排污费征收稽查，查处弄虚作假、少征漏征、人情收费、协商收费等问题。积极协调配合有关部门解决排污费征收中的具体问题。
四、以深入开展试点为突破口，切实推进生态环境监察工作。开展矿山生态环境保护专项执法检查，严肃查处突出的生态破坏违法问题。认真贯彻总局《关于加强资源开发生态环境保护监管工作的意见》，实施资源开发的全过程环境监管，建立资源开发生态环境监察制度。深入开展生态环境监察试点，探索生态环境监察工作的制度、机制与措施。开展对自然保护区、风景名胜区和旅游地生态环境监察，加大畜禽养殖业污染防治的环境监管。加强生态环境监察工作的制度化、规范化建设，制定矿山等主要领域生态环境监察工作规范和生态环境监察试点验收标准。
五、建立和完善环境应急机制，全面提升环境应急能力。制订突发环境事件应急预案，强化环境事件报告制度，建立完善的专家支持系统，增强硬件建设，提升物质基础和技术保障，加快环境应急网络建设，提高突发环境突发事件处理的快速应急能力。鼓励有条件的地区举行环境应急演习。
六、加强行风和组织建设，推进环境监察标准化建设，增强环境执法能力。开展环境监察系统执行环保系统“六项禁令”和环境监察系统“六不准”情况检查。推行行政执法责任制和执法过错责任追究制，坚持和完善行风评议制度、督办制度、退办制度。加快环境监察标准化建设进程，实现全国环境保护重点城市标准化建设全面验收。加快出台东、中、西部环境监察标准化建设分类指导性意见，加强西部地区环境执法能力建设。强化环境信息化建设、污染源自动监控系统建设，全面开通12369环保举报热线电话，逐步开通12369公众网上举报及查询系统，大力推进环保有奖举报。
七、积极探索环境稽查新办法，推动环境行政稽查工作。以行风建设、重点环境违法案件查处和排污收费稽查为手段，开展环境监察内部稽查，重点查处环境行政不作为。以重点环境违法案件和违规“土政策”的查处为突破口，结合地方制定的《关于违反环境保护法律法规行政处分管理办法》，积极探索环境保护行政稽查机制。
附件：
2004年环境监察工作要点
2004年是实施“十五”环保计划的关键一年，各级环境监察部门要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六届三中全会精神，坚持以人为本，树立新的科学发展观，持续开展整治违法排污企业保障人民群众健康专项行动，强化环境执法，公开查处典型环境违法案件；通过全面开展排污申报审核核定工作确保排污收费制度的顺利实施；推进生态环境监察工作；加强行风和执法能力建设；做好环境行政稽查工作。
一、以开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动为主线，强化环境执法。严格按照六部门联合下发的“关于开展整治违法排污企业保障人民群众健康专项行动的工作方案”，组织好本地的专项行动，运用法律、行政、经济等多种手段挂牌督办一批突出环境问题，严肃查处、公布一批典型环境违法案件，树立一批环境与经济“双赢”的典型。突出各阶段查处重点，分阶段开展城市污水、垃圾处理设施专项检查、建设项目专项检查，重点行业专项检查。通过专项行动，纠正地方出台的违反环境保护法律法规的政策规定，积极改善执法环境。做好日常监察工作，提高案件查处率。
二、做好排污申报和审核核定工作，逐步全面掌握污染源排放数据。通过充实专职人员、开展全员培训，夯实基础工作。上半年完成电力行业、规模化畜禽养殖行业的排污申报核定工作，第三季度前完成城市污水处理厂及钢铁、水泥、电解铝和造纸行业的排污申报核定工作，年底前完成2000年达标验收的省控重点污染源排污申报核定工作。各级环境监察机构要尽快使用总局统一的《排污费征收管理系统》软件，并按规定实现排污申报、排污费征收计算机汇总上报。开展排污申报核查，保证排污申报数据的真实准确。
三、严格按照《排污费征收使用管理条例》及配套规章规定的征收范围、权限、时限和程序征收排污费，严格执行“收支两条线”及收费公告制度。推进重点污染源、城市污水处理厂、固废（垃圾）处理场以及电力、规模化畜禽养殖、水泥、钢铁、电解铝等重点产业、行业排污费的全面足额征收。认真执行排污费收缴情况报告制度。开展排污费征收稽查，查处弄虚作假、少征漏征、人情收费、协商收费等问题。积极协调配合有关部门解决排污费征收中的具体问题。
四、以深入开展试点为突破口，切实推进生态环境监察工作。开展矿山生态环境保护专项执法检查，严肃查处突出的生态破坏违法问题。认真贯彻总局《关于加强资源开发生态环境保护监管工作的意见》，实施资源开发的全过程环境监管，建立资源开发生态环境监察制度。深入开展生态环境监察试点，探索生态环境监察工作的制度、机制与措施。开展对自然保护区、风景名胜区和旅游地生态环境监察，加大畜禽养殖业污染防治的环境监管。加强生态环境监察工作的制度化、规范化建设，制定矿山等主要领域生态环境监察工作规范和生态环境监察试点验收标准。
五、建立和完善环境应急机制，全面提升环境应急能力。制订突发环境事件应急预案，强化环境事件报告制度，建立完善的专家支持系统，增强硬件建设，提升物质基础和技术保障，加快环境应急网络建设，提高突发环境突发事件处理的快速应急能力。有条件的地区可以举行环境应急演习。
六、加强行风和组织建设，推进环境监察标准化建设，增强环境执法能力。开展环境监察系统执行环保系统“六项禁令”和环境监察系统“六不准”情况检查。推行行政执法责任制和执法过错责任追究制，坚持和完善行风评议制度、督办制度、退办制度。加快环境监察标准化建设进程，进行全国环境保护重点城市标准化建设全面验收。加快制定东、中、西部环境监察标准化建设分类指导性意见，加强西部地区环境执法能力建设。强化环境信息化建设、污染源自动监控系统建设，全面开通12369环保举报热线电话，逐步开通12369公众网上举报及查询系统，大力推进环保有奖举报。
七、积极探索环境稽查新办法，推动环境行政稽查工作。以行风建设、重点环境违法案件查处和排污收费稽查为手段，开展环境监察内部稽查，重点查处环境行政不作为。以重点环境违法案件和违规“土政策”的查处为突破口，积极探索环境保护行政稽查机制。
