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中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发《2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 08:16:37  浏览:8035   来源:法律资料网
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中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发《2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要》的通知

中共中央办公厅、国务院办公厅


中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发《2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要》的通知


2002-05-07



  《2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要》(以下简称《纲要》)已经党中央、国务院同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。
  《纲要》是我国第一个综合性的人才队伍建设规划,是今后几年全国人才工作的指导性文件。加强人才队伍建设,对于做好我国加入世界贸易组织后的各项应对工作,实现“十五”计划确定的宏伟目标,把建设有中国特色社会主义事业不断推向前进,具有十分重要的意义。
  各地区、各部门要以“三个代表”重要思想为指导,从战略和全局的高度,深刻认识人才在经济和社会发展中的基础性、战略性、决定性作用,深刻认识实施“人才强国”战略,做好人才工作的极端重要性和紧迫性,把人才队伍建设工作摆上重要日程,切实加强领导。要按照《纲要》的要求,结合本地区、本部门实际,研究制定具体政策措施,把这项工作切实抓紧抓好,抓出成效。

2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要

  为建设一支宏大的高素质人才队伍,适应我国加入世界贸易组织后的新形势,适应当今和未来激烈的国际竞争,保证建设有中国特色社会主义事业健康发展,根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》,制定本纲要。

  一、人才队伍建设的成绩和面临的形势



  (一)新中国成立以来,特别是改革开放以来,以毛泽东、邓小平、江泽民同志为核心的三代中央领导集体高度重视人才工作,提出“尊重知识、尊重人才”,实施人才战略,开发人才资源,大批优秀人才脱颖而出、健康成长,在改革开放和现代化建设中发挥了重要作用,人才队伍建设取得显著成绩。我国人才素质不断提高,结构得到改善。到2000年底,我国具有中专及以上学历或专业技术职称的各类人员达到6360万 ,其中党政干部585.7万,企业经营管理人员780.1万,专业技术人员4100万,其他人员894.2万。干部人事制度改革取得重大进展,市场配置人才资源的格局正在形成,人才环境逐步优化。



  (二)进入新世纪,国际形势正在发生深刻变化。随着经济全球化的发展,人才全球化趋势进一步增强。我国加入世界贸易组织后,面临的人才问题更加突出。发达国家利用各种手段吸引我国人才,人才竞争日益激烈;全球范围内的经济结构调整对人才素质提出了更高要求;综合国力的竞争更加倚重于科技进步和人才开发。今后5-10年,是我国经济和社会发展的重要时期,做好加入世界贸易组织后的各项应对工作,实现“十五”计划确定的宏伟目标,把建设有中国特色社会主义事业不断推向前进,人才是关键。抓住机遇,迎接挑战,走人才强国之路,是增强我国综合国力和国际竞争力,实现中华民族伟大复兴的战略选择。
  我国人才队伍现状同新形势、新任务的要求还不相适应。主要是:人才总量相对不足,结构不够合理,创新能力亟待提高;人才工作的制度和机制不够健全,人才的积极性、主动性、创造性还没有得到充分发挥。必须大力开发人才资源,加强人才队伍建设,把这项重大战略任务抓紧抓好。



  二、人才队伍建设的指导方针和目标



  (三)以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导,按照“三个代表”的要求,全面贯彻干部队伍“四化”方针和德才兼备原则,着眼于各项事业的长远发展和人才的总体需求,树立发展新理念,实现“人才”战略,开发利用国际国内两个人才市场、两种人才资源,紧紧抓住培养人才、吸引人才、用好人才三个环节,着力建设党政人才、企业经营管理人才、专业技术人才三支队伍,为改革开放和现代化建设提供坚强的人才保证。2002-2005年,人才队伍建设工作要突出贯彻以下指导方针:

  1、坚持以人才资源能力建设为主题。从促进经济和社会发展及人才自身发展的需要出发,通过多种方法和途径,重点培养人才的创新精神,开发人才的创新能力。

  2、坚持以调整和优化人才结构为主线。适应经济结构战略性调整的需要,充分发挥市场在人才资源配置中的基础性作用,加强党和政府的宏观调控,建立人才结构调整与经济结构调整相协调的动态机制。

  3、坚持以培养和选拔党政领导干部、企业家、学科带头人为重点。按照分类管理的原则,实行重点带动、整体推进,推动人才队伍建设全面发展。

  4、坚持以改革创新为动力。继续深化干部人事制度和人才管理体制改革,大力推进人才工作的理论和体制创新,将改革创新贯穿于人才队伍建设的全过程。

  5、坚持以为经济和社会发展提供人才支持为根本出发点。把人才工作纳入经济和社会发展的总体规划和布局之中,加强人才队伍建设,在促进人的全面发展的同时,推动经济和社会的可持续发展。



  (四)2002-2005年,人才队伍建设的总体目标是:人才总量有较大增加,人才结构与经济结构基本适应,人才队伍的整体素质明显提高。干部人事制度和人才管理体制改革取得新进展,有利于优秀人才脱颖而出、人尽其才的有效机制逐步建立,人才市场体系和人才管理法规日趋完善,人才成长的环境进一步优化。

  扩大人才队伍总量的主要预期目标是:到2005年,具有中专及以上学历或专业技术职称的各类人员达到8350万以上,其中专业技术人员达到5400万以上。各类人才占社会总人口比例达到6.3%左右。
  调整和优化人才队伍,提高人才队伍整体素质的主要预期目标是:在提高思想政治素质、加强职业道德建设的同时,使人才的知识水平和能力素质有较大提高。到2005年,在各类人才中具有大学以上学历的达到58.8%左右,第10万人口中具有大学以上学历的达到3700人以上,从事研究和实验发展活动的科学家与工程师全时人员达到90万人年以上。各类人才人均年脱产学习时间累计达到12天以上。



  三、党政人才队伍建设



  (五)重点加强党政领导人才队伍建设。体现时代要求,赋予干部队伍“四化”方针和德才兼备原则以新的内容。把忠实实践“三个代表”的要求作为党政领导干部的首要条件,注重工作实绩和群众公认。围绕科学决策能力、驾驭全局能力、开拓创新能力,构建党政领导干部核心能力框架。研究制定不同层次党政领导干部的具体标准。
  加强理论和业务培训。以高级干部、各级党政干部正职和年轻干部为重点,组织他们学习马克思主义基本理论,学习现代科学文化和管理知识特别是各种新知识。有计划地选派一批骨干到国外、境外学习研修。坚持在实践中、在艰苦的环境中培养锻炼干部。抓好中央、国家机关与地方之间,东、中部地区与西部地区之间,党政机关与企事业单位之间的干部交流。大力加强各级领导班子思想、组织和作风建设,促进党政领导干部整体素质的提高。
  根据选任制干部和委任制干部的不同特点,完善民主推荐、民意测验、民主评议制度。建立以工作实绩为主要内容的党政领导干部考核评价指标体系。加快建立开放型的党政领导干部选拔任用新机制。疏通从国有企业、高等院校、科研院所和其他社会机构中选拔党政领导干部的渠道。进一步改进和完善公开选拔领导干部工作。研究制定具体标准和程序,对特别优秀的干部予以破格提拔。大力培养选拔优秀年轻干部,重视培养选拔女干部、少数民族干部和非中共党员干部。坚持后备干部制度,加强和改进后备干部工作。通过多种渠道,加强对党政领导干部特别是主要领导干部、年轻干部的监督和管理,保证他们健康成长。



  (六)努力建设高素质的党政机关人才队伍。坚持考试录用制度,完善选调制度,注意选拔年轻干部、高知识层次干部以及具有基层工作经验的干部充实党政机关。坚持选调应届优秀大学毕业生到基层工作锻炼制度。
  加强对党政机关干部的培养,推行机关中层干部竞争上岗,完善党政机关干部年度考核制度,建立和完善党政机关干部退出和淘汰机制。
  按照廉洁、勤政、务实、高效的要求,加强公务员队伍建设。加快公务员立法进程,完善具有中国特色的公务员制度,加强公务员的作风建设和能力建设,增强党政机关干部队伍的生机与活力。



  四、企业经营管理人才队伍建设



  (七)重点培养造就优秀企业家。围绕发展具有国际竞争力的大型企业集团,加快培养造就一批职业化、现代化、国际化的优秀企业家。以创新精神、创业能力和经营管理水平为核心,大力提高企业家素质。研究企业家成长规律,创造有利于企业家成长的环境。



  (八)努力建设高素质、职业化的企业经营管理人才队伍。按照德才兼备原则,培养一批政治上强、能够忠实代表和维护国家利益、实现国有资产保值增值的国有企业产权代表。实行产权代表委任制。研究制定国有企业产权代表管理办法。
  建设一支职业经理人队伍。逐步实行职业资格制度,加紧研究制定资质认证标准和市场准入规则。参照国际惯例,探索建立符合中国企业实际的首席执行官制度。
建设一支精通国际经济和法律的复合型管理人员队伍。有计划、有重点地选派他们参加国内外培训,选送他们到国外大公司学习、锻炼,提高他们按照国际通行规则办事的能力。
  从中国企业实际出发,建设一支坚持社会主义方向,能够维护国家、企业和职工利益,善于围绕企业的生产经营活动开展思想政治工作、发挥先锋模范作用的党务工作者队伍。



  (九)形成有利于企业经营管理人才成长的新机制。理顺和改善国有企业管理体制,深化企业人事制度改革,改进企业经营管理者的管理方式。加快现代企业制度建设,完善法人治理结构。全面实行企业经营管理者聘任制,加速企业经营管理者的市场化配置。实行企业经营管理者任期制和任期目标责任制,建立符合企业特点的考核评价制度,健全有效的监督约束机制。完善企业后备人才制度,建立企业经营管理者人才库。努力建设各具特色的企业文化。



  五、专业技术人才队伍建设



  (十)重点培养造就优秀学科带关人。采取切实措施,培养造就一批具有世界前沿水平的学科带头人。统筹规划学科带头人培养工作。依托国家重点实验室和重大科研项目,聚集和培养人才。继续实施“新世纪百千万人才工程”、“长江学者计划”等人才培养计划,不断探索培养学科带头人的新途径。加大科研经费投入。



  (十一)努力建设高素质、社会化的专业技术人才队伍。全面提高专业技术人才的科学素养和创新能力。重点培养一批急需的金融、财会、外贸、法律以及信息、生物等高新技术方面的专门人才,特别是要抓紧培养精通世界贸易组织规则的专业人才。注意培养一支具有较高技术素质的技术工人队伍、农业产业化经营和农业科技队伍。重视培养一批思想政治素质较高、服务意识较强、善于组织重大科研项目、掌握科技发展和科技人才成长规律的科技管理专家。
  大力培养青年科技人才。进一步破除项目课题管理和专业技术职务聘任中的论资排辈现象。建设好博士后科研流动站、工作站。以青年科学基金、国家杰出青年科学基金、国家基础科学人才培养基金为主,构建完整的青年科技人才培养基金体系,努力形成优秀青年科学家群体和技术专家群体。继续发挥好老科学家和技术专家的传帮带作用。
  继续推进专业技术人才管理制度改革。建立社会化的专业技术人才评价机制。完善专业技术职务聘任制度,落实用人单位聘任权。全面推进职业资格证书制度,加强职业资格的统一管理。构建专业技术人才执业资格制度体系。鼓励企业建立研究开发机构,加大技术创新和人才开发投入,使企业真正成为技术创新和吸纳人才的主体。注意发挥科学技术群众团体在专业技术人才队伍建设中的作用。



  六、西部地区人才的开发和引进



  (十二)稳定现有人才。树立“西部大开发,人才是关键”的观念,大力改善各类人才特别是专业技术人才的工作、生活条件。建立有利于留住人才、吸引人才的收入分配机制,加大对西部地区工资政策的倾斜力度,逐步提高西部地区各类人才的工资水平。
  培养急需人才。围绕西部地区基础设施建设、生态环境保护、资源开发利用和发展高新技术产业的需要,培养一批重大项目、重点工程急需的高层次人才。通过实施“西部千名学科带头人工程”和“西部之光”人才培养计划,培养一批学科带头人和科研骨干。通过委托代培、联合办厂、对口帮扶等形式,培养一批西部地区特色产业人才。实施“西部地区百万农村基层党员干部培训工程”。充分利用军工企业人才资源,充实壮大西部地区人才队伍。
  开发民族人才。加强马克思主义祖国观、民族观和宗教观教育。建立若干培训基地,培养较高层次的少数民族党政领导干部、企业经营管理人才和专业技术人才。继续做好选派少数民族干部到中央、国家机关和经济相对发达地区挂职锻炼工作。切实加强西藏、新疆等西部民族地区干部队伍建设。

  中央、国家机关和东、中部地区要以各种方式积极帮助西部地区培养人才。



  (十三)积极引进人才。有计划地从中央、国家机关和经济相对发达地区选派优秀年轻干部到西部地区任职或挂职锻炼,从高等院校选调应届优秀毕业生到西部地区工作锻炼。依托重点项目和工程,为西部地区输送所需的专业技术人才。继续做好为西藏、新疆选派干部工作。
  落实税收、土地使用和矿产资源开发等优惠政策,吸引海内外人才参与西部大开发。通过人才市场,面向社会,公开招聘西部大开发急需的专门人才。继续选“博士服务团”,组织“西部专家行”和“留学人员西部咨询服务”等活动,为西部地区提供人才和智力支持。



  七、海外和留学人才的吸引与使用



  (十四)鼓励留学人员回国工作或以其他方式为国服务。积极倡导留学人员长期或短期回国工作,鼓励他们通过项目合作、兼职、考察讲学、学术休假、担任业务顾问等多种形式为国服务。进一步加强和改进留学人员创业园区建设工作,为留学人员回国工作或为国服务提供发展空间。
  按照充分信任、放手使用的原则,抓紧研究制定选拔优秀留学回国人员担任领导职务的具体办法,将符合条件的留学回国人员选拔到各级领导岗位,特别优秀的,可以破格任用。选拔德才素质好、有发展潜力的留学回国人员列入后备干部名单,进行重点培养。
  完善住房、医疗、社会保险、子女入学和家属就业政策,研究制定薪酬、户籍、投资创业政策,尽快形成有利于留学人员回国工作的政策环境。



  (十五)吸引和聘用海外高级人才。制定和实施国家紧缺人才引进计划,重点引进信息技术、生物技术、新材料技术、先进制造技术、航空航天技术等方面具有世界一流水平的专家,以及金融、法律、国际贸易和科技管理方面的高级专门人才。通过给予优厚的薪酬、提供重点实验室和科研基地等措施,吸引海外高级人才。建立海外高级人才信息网络,研究制定聘用海外高级人才从事公务工作的具体办法。



  八、加强教育培训



  (十六)构建终身教育体系。在加快普通教育发展的同时,大力发展成人教育、社区教育,推进教育培训的社会化。开辟教育培训新途径,加快发展远程教育,建立覆盖全国的教育培训信息网,形成终身化、网络化、开放化、自主化的终身教育体系。
  加强对终身教育的规划和协调。完善有关法律法规。加大继续教育力度,形成国家、单位、个人三方负担的继续教育投入机制。开展创建“学习型组织”、“学习型社区”、“学习型城市”活动,促进学习型社会的形成。
  强化用人单位在人才教育培训中的主体地位,把人才的教育培训纳入单位发展规划,建立带薪学习制度和经费保障制度。建立健全教育培训的激励约束机制,推行公开选拔、竞争上岗和职务聘任制度,增强人才的职业竞争意识和风险意识,激发终身学习需求。



  (十七)着力培养人才的创新能力。在提高各类人才思想政治素质和履行岗位职责能力的基础上,重点培养人才的创新精神,开发人才的创新能力。围绕创新能力建设,改革教育培训的内容、方法和机制,培养大批创新型人才。
  以人才的全面发展和可持续发展为目标,根据各类人才的不同特点,研究提出人才资源能力建设标准框架,有针对性地进行教育培训。



  (十八)优化整合各种教育培训资源。发挥好现有教育培训资源的作用。根据高等院校、党校、行政学院和各类培训机构的职能,统一规划,合理分工,建立优势互补的教育培训机构体系。改善教育培训基础设施,集中力量建设一批重点基地。加强师资队伍和教材建设,努力提高教育培训质量。推进联合办学,利用好国外培训资源。
  制定科学、规范的教育培训质量评估和监督办法,发展质量评估和监督的社会中介机构。切实加强对学历、学位和各种培训证书的管理。



  九、建立健全人才激励机制



  (十九)完善收入分配制度。改革完善党政机关职级工资制度。建立党政机关工作人员工资与经济发展、物价水平相联系的动态增长机制,逐步提高党政机关工作人员工资水平。归并简化现行工资结构,适当拉开不同职务的工资差距。研究建立地区附加津贴制度。建立和完善符合党政机关工作性质和特点的奖金制度。
  建立体现不同事业单位特点的工资分类管理制度。进一步扩大事业单位内部分配自主权。重实绩、重贡献,向优秀人才和关键岗位倾斜。积极探索知识、技术、管理等生产要素参与分配的实现形式。改进和完善政府特殊津贴制度。
  建立与现代企业制度相适应的企业经营管理人员薪酬制度。构建以经营业绩为核心的多元分配体系,使企业经营管理人员的收入与企业效益密切挂钩。试行企业高层管理人员年薪制,试行股权制和期权制。



  (二十)完善奖励制度。建立人才的国家级功勋奖励制度。对有突出贡献的科技人员和高层管理人员实行重奖。设立海外留学人员回国工作或为国服务成就奖、西部大开发杰出人才奖。继续鼓励并规范境内外社会组织和个人设立专门奖励项目。



  (二十一)完善福利制度。保证各类人才的福利待遇水平随着经济发展不断提高。福利项目和待遇要逐步实现规范化、制度化、货币化。建立重要人才国家投保制度。



  十、引导人才合理流动



  (二十二)调整和优化人才结构。建立人才结构调整与经济结构调整相协调的动态机制,根据经济结构调整的需要,调整人才结构。国家建立人才统计指标体系,定期发布人才需求预测白皮书。
  2002-2005年,我国人才流动的基本导向是:引导人才向第三产业流动,提高第三产业人才比重;引导大城市人才向中小城市流动;逐步解决大城市人才积压、浪费和中小城市人才缺乏的矛盾;引导人才向西部地区流动,实现东、中、西部地区人才的合理分布。鼓励党政机关和企事业单位之间人才的流动,推动科技人才向企业转移,改变企业人才和技术力量薄弱状况;鼓励科研院所人才向本行业内人才相对匮乏的单位流动,充分发挥他们的作用;鼓励有农业技术专长的人才到农村开发创业,对以各种形式到农村工作的专业技术人才,在政策上予以支持。



  (二十三)建立和完善人才市场体系。进一步办好基础性人才市场,健全专业性人才市场,完善区域性人才市场,发展农村人才市场,培育企业经营管理人才市场和高新技术人才市场。加快人才供求信息网络枢纽和高级人才数据库建设,提高人才市场的信息化水平,形成机制健全、运行规范、服务周到、指导监督有力的人才市场体系。
  提高人才市场的社会化服务水平。发展人事代理和人才中介机构,建立人事争议仲裁制度,促进用人单位和人才两个市场主体到位。



  (二十四)建立和完善促进人才流动的有关制度。进一步消除人才流动的体制性障碍,打破人才身份、所有制等限制,改革户籍管理制度,探索多种人才流动形式,加快建立和完善养老保险、失业保险、工伤保险和医疗保险制度。



  十一、加强领导,保证人才队伍建设规划的顺利实施



   (二十五)各级党委、政府要从战略高度认识人才工作的极端重要性,列入议事日程,摆上突出位置。加强对规划实施的监督检查,及时研究解决出现的新情况、新问题。把贯彻本纲要、实施人才战略纳入当地经济和社会发展总体规划,并依据本纲要,制定本地区、本行业人才规划。中央成立人才工作协调机构,统一指导全国人才队伍建设工作,各地区、各部门也应采取相应措施。各级组织、人事部门要充分发挥职能作用,与有关方面密切配合,共同抓好落实。继续深化干部人事制度和人才管理体制改革,推动人才工作的创新。面向社会、面向群众,广泛宣传本纲要,努力形成尊重知识、尊重人才、鼓励创业的社会氛围。



  (二十六)加大对人才资源开发的投入。树立人才资源开发投入是收益最大的投入的观念,逐步提高发展性投入中用于人才资源开发的比例,特别是要加大对西部地区人才开发的投入。党政机关和企事业单位要把人才培养经费列入年度预算。鼓励境内外社会组织和个人以各种形式支持人才开发事业。




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国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见

国务院办公厅


国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见

国办发〔2008〕131号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,经国务院同意,现提出以下意见:
一、加大保障性住房建设力度
(一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式,解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程,解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设,各地从实际情况出发,增加经济适用住房供给。
2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式,结合发放租赁补贴,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间,解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题,基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年,全国平均每年新增130万套经济适用住房。
在加大保障性住房建设力度的同时,积极推进农村危房改造,国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。
(二)多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度,对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度,按照国家的有关规定,多渠道筹集建设资金,增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目,商业银行要加大信贷支持力度。同时,地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
(三)开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源,充分发挥住房公积金的使用效益,选择部分有条件的地区进行试点,在确保资金安全的前提下,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
二、进一步鼓励普通商品住房消费
(四)加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
(五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至2009年12月31日。
三、支持房地产开发企业积极应对市场变化
(六)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
(七)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度;对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券,开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道。
(八)取消城市房地产税。为进一步公平税负,完善房地产税收制度,按照法定程序取消城市房地产税,内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责
(九)落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下,可以结合当地实际,进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序,保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理,确保工程质量。
(十)因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时,对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件,又无力购买普通商品住房的家庭,要从当地实际出发,采取发展租赁住房等多种方式,因地制宜解决其住房问题。
五、加强房地产市场监测
(十一)继续加强房地产市场监测分析。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大,要加强分类指导,并注意总结和推广各地好的经验和做法。
(十二)加强监督检查。国务院有关部门要按照各自职责,抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门,加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查,特别要加强对棚户区改造工作的监督指导,确保改造工作顺利进行。
六、积极营造良好的舆论氛围
(十三)坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时,要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。
国务院办公厅
二○○八年十二月二十日


印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知

广东省江门市人民政府办公室


印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知



各市、区人民政府,市有关单位:

《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市住房城乡建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○一一年十一月十六日


江门市物业管理实施细则(试行)



第一章 总   则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市,各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。

第三条 市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。

各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。

各街道办事处(乡镇人民政府)负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会(村民委员会)、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时,按规定配置各类公共建设配套设施;并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求,并在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房的位置和面积。

公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作,指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。

价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位,按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条 居民委员会(村民委员会)、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

(一)居民委员会(村民委员会)应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作,促进业主与物业服务企业的密切合作,创造和谐的社区人际关系。

(二)业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会(村民委员会)依法履行自治管理职责,支持居民委员会(村民委员会)开展工作;协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

(三)物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定,为业主提供服务;应当积极配合街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)开展社区服务和社区文化活动;积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。

(四)物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,制定物业管理行业诚信自律管理公约,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业依法、诚信经营和服务;负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,调解行业内部争议,促进行业健康发展。

第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会(村民委员会)、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加,协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展,积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程,鼓励创新物业管理机制,依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条 各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作,对物业管理区域的划定实行登记备案。

(一)新建物业的,由建设单位在新建物业出售前申办备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示;

(二)已经实施物业管理的,由物业服务企业申办备案;

(三)已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区,需要实施物业管理和调整物业管理区域的,由街道办事处(乡镇人民政府)确定并申办备案。

第八条 各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案;认为划定的物业管理区域不符合有关规定的,应当书面通知重新划定。

第九条 物业管理区域具备下列条件之一的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面要求召开首次业主大会。

(一)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的;

(二)物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。

一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的,先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的,可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后,应当重新补选或者改选业主委员会。

街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。

对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作,并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组,业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处(乡镇人民政府)代表以及居民委员会(村民委员会)代表7至15人(单数)组成。

(一)建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会(村民委员会)代表各1名。建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)代表应当委派代表参加业主大会筹备组;物业管理区域内的业主,不能作为建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会(村民委员会)的业主大会筹备组成员代表。

(二)业主代表可推选4至12人(偶数)。业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会(村民委员会)代表组织业主推荐产生。

(三)业主大会筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告;业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作;建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由物业所在地的居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续;物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力;业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,也不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十四条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成,每届任期不超过五年,任期届满,不得继续履行职责。

(一)业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举;业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求;街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由物业所在地的居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督下组织进行换届选举。

(二)业主委员会成员辞职,应当向业主大会提交书面辞职报告,业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否接受其辞职请求;业主大会没有授权的,应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求,并在物业管理区域的显著位置公告。

(三) 业主委员会委员集体辞职,或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会;业主可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予协助。

第十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

第十六条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开,由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议,应当召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项,应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

第十七条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示,接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第十八条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前(现售房的应当在售房前)选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。

(一)建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。

(二)投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业,经市、区住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

(三)分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标,不得分期招投标。

第十九条 建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,前期物业服务合同可以约定期限,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

(一)前期物业服务合同期满,已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的,建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的,应当将物业管理资料移交给建设单位。

(二)前期物业服务合同期满,已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的,由业主大会决定物业管理事项;原物业服务企业撤出物业管理区域的,应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的,建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业;原物业服务企业撤出物业管理区域的,应当将物业管理资料移交给建设单位。

(三)前期物业服务合同期满,物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的,由业主大会决定物业管理事项;原物业服务企业撤出物业管理区域的,应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的,原物业服务企业撤出物业管理区域的,物业管理资料可以移交给街道办事处(乡镇人民政府)暂为保管。

第二十条 建设单位销售住宅物业时,应按规定将以下相关事项和信息告知购房人,保障购房人的知情权:

(一)建设单位在申请核发商品房预售许可证时,应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料;

(二)建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积,公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示,接受社会公众的查询;

(三)建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容,物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。

第二十一条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的,应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告,并书面要求建设单位进行整改;建设单位整改合格后,方可办理物业交接手续。

第二十二条 物业服务企业承接物业服务项目时,应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验,并与业主委员会办理物业交接验收手续。

物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案,并将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十三条 物业服务企业撤出物业管理区域的,应当按照有关规定进行查验移交。

(一)已成立业主大会的,由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交;没有新选聘的物业服务企业的,由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

(二)未成立业主大会的,可以由居民委员会(村民委员会)与撤出的物业服务企业进行查验移交,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

第二十四条 没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的,物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时,由业主委员会与物业服务企业进行查验移交,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

第二十五条 物业服务交接时,物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序;物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四章 物业管理服务

第二十六条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定,取得相应的物业管理资质、资格证书后,方可从事物业管理业务活动。

第二十七条 物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第二十八条 订立物业服务合同,其内容由双方约定,一般包括下列条款:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)住宅专项维修资金使用方面的约定;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定,并事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;

(五)车辆的停放管理;

(六)对物业使用中禁止性行为的管理措施;

(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

(八)物业档案资料的保管;

(九)业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

第三十条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

(一)符合物业服务规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主、非业主使用人的建议意见,改进和完善服务;

(四)配合居民委员会(村民委员会)做好社区管理的相关工作。

第三十一条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第三十二条 物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第三十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的,由买受人交纳。

第三十四条 物业服务企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

第三十五条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。

第三十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

第三十七条 街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作,调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)申请调解,或者直接向人民法院提起诉讼。

第三十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

第三十九条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四十条 经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际,制订临时停车方案,报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

第四十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查,维持正常的施工秩序,业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及(临时)管理规约行为的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门,并配合有关行政主管部门做好整改工作。

其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的,可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。

第四十二条 物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十三条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任;建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和(临时)管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护;物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。

第五章 法律责任

第四十四条 违反本办法规定的行为,按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

第四十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约,损害其他业主、物业使用人合法权益的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十七条 住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附  则

第四十八条 本实施细则自2012年1月1日起试行,有效期为三年。