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建设部关于加强城镇地产价格评估工作的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 12:31:31  浏览:9918   来源:法律资料网
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建设部关于加强城镇地产价格评估工作的通知

建设部


建设部关于加强城镇地产价格评估工作的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委(建设厅),计划单列市建委:
国务院第55号令和国发〔1990〕31号文件发布一年多来,地产经营活动明显活跃。随着城市土地使用权进入流通领域和逐步实行城镇国有土地的有偿使用,迫切需要加强城镇房地产经营价格的宏观管理和控制。为了促进地产经营管理工作的顺利进行,加强地产价格和收益分配
的管理,维护土地使用者的合法权益,确保国家的土地收益,推动房地产业协调发展,现对城镇地产价格评估工作提出以下意见:
一、尽快把地产价格评估工作抓起来。以城市规划为依据,科学、合理地评估城镇地产价格,是城镇地产经营管理的核心,也是加强城镇土地使用权出让、转让、出租、抵押等经营活动价格管理的基础。同时它也是确定房地产价格、防止土地收益流失、收取国有土地使用税、费的依据
。各级房地产管理部门要增强地产意识,高度重视地产评估工作,切实加强领导。
二、在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观经济规律,分别对房屋和土地价格进行估算,综合分析,科学确定房地产的价格。
三、宗地价格的评估工作应与城市土地分等定级工作结合进行。已经开展了土地分等定级工作的城市,应尽快制定城市地价标准,在此基础上,根据土地的位置、用途、形状面积、容积率、使用年限、人口密度、基础设施的配套程度、土地供求关系和物价、税收、管理费、利息率等情
况,运用科学方法评估宗地地价;尚未进行土地分等定级的城市,也要积极开展宗地价格评估。在宗地地价评估中,不断积累经验,逐步确定各区域的标准地价,搞好土地的分等定级工作。
四、运用科学的方法评估地价。城镇地价评估的基本方法主要有剩余法、成本法、收益还原法、市场比较法和收益倍数法等。各地房地产管理部门在地价评估中应找出影响当地地价的主要因素,选择一种或几种能适应当地实际情况的地价评估方法,对宗地地价进行综合评定。也可以在
实际工作中摸索和创造一些适合本地区地价评估的方法。
五、建立和充实房地产价格评估队伍。各地房地产管理部门要建立和充实房地产价格评估队伍,加强地产价格评估的业务学习和技能培训,完善各项工作制度,为有效地开展地价评估工作,科学、合理地评估地产价格提供可靠的保证。
六、加强地价评估的理论研究和政策指导。城镇地产价格的评估,要以马克思的地租理论为指导,以国家和地方的法律、法规为依据,做到依法评估,确保地价评估工作的严肃性和权威性。同时,要深入细致地开展地价评估的理论研究,完善适合我国国情的社会主义初级阶段的地价评
估理论和方法。
七、各级房地产管理部门要结合本地城市经济发展和城市规划布局的实际情况,尽快着手会同有关部门制定出地产价格评估管理办法,使地价评估管理工作逐步走上科学化、规范化的轨道。
请将开展地价评估工作的情况及时报我部房地产业司。



1992年3月23日
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浅谈案例分析的若干工作思路

陈继瑜


作为社会主义大陆法系的一个重要的组成部分,我国的整个法律体系在实施涉及法律的行政行为时,更多的考虑“现在该怎么办”,并在结合实际的当事人违法法律事实及其危害、及其适用的法律依据的基础上,来决定案件的最终处理结果。行政管理也是如此,绝大多数的行政案例分析过程中,我们通过研究当事人的经营和实际行为,围绕现有法律进行判断,进而根据现有法律及其适用结果,作出综合执法决策,认真履行行政机关的职责、职能。事实上,在案例分析的过程中,案例分析人员从事的是一种“社会工程师”的工作,仅仅聆听 “法律大师”在案件分析领域的精辟讲解确实可以受益,但是“世界上没有一双鞋子可以让所有人都合脚”,实际的案例情景解析还是依靠广大的基层干部基于相应的行政文化造诣、经验积累基础上的自身综合能力。案例分析的主要目的就是培养我们“边学边做”的实战能力,最终每个行政人员还得“用自己的筷子夹自己的菜”,还是要靠自己的能力解决各人自己的实际问题。
借鉴西方MBA教程中的“案例分析思路”,笔者认为我们案例分析的核心是:“正视遇到的事实,了解当事人过去的事实行为,提高分析当事人的技巧,提高作为一名案例分析者的判断力和洞察力,准确、及时、系统地决定你下一步该干什么。”实践中我们更习惯于原有的办案思维、原有的经验查案,应该将我们的先入为主的观点置于“实验室的门口”,抛弃原有的成见,根据案例的实际情况,系统了解案例所有参数、独立地积极思考、提出自己的分析结果和行动预案、并随时准备捍卫自己的观点,切实履行一个“社会工程师”的应尽职责。这可以说就是作为一名执法者的案例分析工作思路,观点仅供同行参考。

一、 了解当事人的基本违法机理
违法当事人作为经济社会的一种固有参与者,有其特殊的历史和经济必然性,是一种特定的社会环境下的特定的社会必然,有其固有的社会属性、经济属性、违法机理,并且违法趋势是随着社会、经济、法律等因素的不断变化而发展的。同时,按照西方的有关“人类行为”的研究,正常人的潜意识、心理动机、外部刺激条件、事实行为之间往往是具有联系的,是一种必然的触发事实的“多米诺骨牌”。
日常案例分析过程中,当事人作为一个“社会人”,一个存在客观违法心理的违法份子,其违法事实行为和其潜意识中的思想、社会环境三者之间存在必然的联系。作为一个“经济人”,如果当事人存在主观的违法故意,其非法动机无非是获得非法的经济利益、获得非法的市场份额,或者二者兼而有之,其所有的违法行为应该都是建立在以上基础上的“合理动机的结果”。按照《信息论》的观点,当事人的心理、行为习惯、所有违法细节掌握的越详细,成功办理案件的概率越高。目前的情况可能我们对于法律的“合法性”考虑相对比较充分,而基于社会多元文化、交叉学科基础上的案件的全面综合分析“相对比较欠缺”,因此在“合理性”和“合法性”之间产生一个落差,导致最终分析决策的信度受到影响,对于当事人的违法机理了解相对就不充分,不利于最终的案件处理。因此成功办理案件的必要前提就是明确“5个W和1个H”(即who 、 when 、 what、 where、 why 、how),切实落实案件的前期调查工作,务必采用逆向思维,多层次、多角度对比,综合分析,明确当事人的“非法比较竞争优势提升途径”、案件关键点、违法机理、随机违法趋势,为随后的案件分析、决策奠定良好的基础。
二、 了解法律和社会的一般客观规律
黑格尔说:“法的基地一般说来是精神的东西,它确定的地位和出发点是意志,所以自由构成了法的实体和规定性。” 世界法学界根据对于“法律认知”的不同又可以划分为众多流派,法学史上从柏拉图的《法律篇》到茨威格特及克茨二人合著的《比较法总论》,各个流派之间、流派内部之间互相争论,螺旋式发展,最终由实践来检验相关的理论正确与否。从某种意义上而言,人类的法律史就是一部不断矛盾、不断扬弃、不断比较、不断改良、不断发展的人类思想进步史。随着我国的法制进程的不断加快,学术领域的《法理学》、《比较法总论》等法学理论的研究不断深入,中国整个法律体系吸收、借鉴世界先进的法学思想精髓的进程不断加快,整个法律体系的立法、司法理念也在不断进步,跨专业的法律研究、立法、行政体系不断完善,法律的“社会化”趋势日趋明显,相应对于我们行政部门的法律要求也日益提高。

现实工作中我们对于整个行政的实体法比较熟悉,但是对于 “法理学”“法律史”“法律比较研究”等等领域的理解相对淡薄,以致于我们往往局限于解决常见的违法问题,涉及没有先例可循的、交叉法律制约的问题显得束手无策,法律的综合研判、决断能力有待提高。执法过程中我们习惯于用简单的法律条文去“套”违法行为,但是却很容易忽视了整个法律的精髓和初衷。法律作为一步人类文化的进步历史,有其固有的社会、经济机理和辨证法则。客观而言,法律的所有问题围绕着人与自然、理性、道德、功利、正义、自由、公平、惩罚等问题而产生。并不是局限于我们日常接触的几部行政法律、法规,如果仅仅拘泥于行政部门法律、法规看待问题,很容易产生“瞎子摸象”的失误。
根据以往的工作经历,笔者窃认为:就案例分析的指导思想角度而言, “法理”和“法哲学”领域倾向借鉴、采纳20世纪美国的法学家罗斯科.庞德的“社会学法学”理论,代表作是《通过法律的社会控制》、《法律史解释》,其思想博采各种法学流派的优秀理念,主张努力综合分析、历史、哲学和社会学等方法,通过某种形式的社会哲学和法理学和其他社会科学相互融合。庞德认为法律是“社会工程”,法理学是“社会工程科学”,强调法律在社会中的运行、功能及其结果,重视“行动中的法律”,倡导“法律的社会化”;在涉及法律与经济问题领域,可能理查德.波斯纳的法学思想——代表作《正义的经济学》、《法律的经济分析》、《法理学问题》,比较适合基层实践;在国际法律的竞合、借鉴领域、解决社会法律问题领域,《比较法总论》不失为一本切实可行的法学经典,同时比较法更是一所“真理的学校”、“解决办法的仓库”。正如德国法学家耶林所说的:“只有傻子才会因为金鸡纳树皮(即奎宁)不在自家菜园里生长出来为其理由而拒绝接受。”今后可能会由更好的法学思想、实践方法,不妨广纳先进法学文化的精髓,指导我们的实践。

三、 具备正确的方法论和判断技巧
如果说法律是“社会工程”,那么我们案例分析人员将是行政管理领域的“社会工程师”。当后人分析庞德的经典法学思想时候,十分明显的感觉到三个特征——博采众长、务实、不断改良。这对于今天我们分析行政经检案例,同样具有十分积极的借鉴意义。作为一种“社会工程”的一个细分化领域,案例分析的本身就是一种通过各种案件“征候”了解案件内幕“黑箱”的过程,同时也是一种应用各种先进思想、方法论的实践认知、解决问题的过程,也是更是一种实事求是的处事态度在执法领域的“应用”。她可能需要包容的大度,也包含计较顶针的细节,更是“普遍联系”的执着。典故“瞎子摸象”有时候可能就是我们在“案例分析”过程中的实际情况,如果我们每人都是一个“瞎子”(没有联系的思维,没有学术的包容的态度,同时执着于个人的真实经验和感知,并且不承认现实社会的客观事实),那么最终我们会陷入“无休止”争论的泥潭。如果我们采用普遍联系的态度,采用兼听则明的指导思想,将各个瞎子的说法联系起来,综合分析,那么我们才由可能会得出“大象的真实轮廓”。实际工作中,“三个臭皮匠,顶个诸葛亮”,群体的合作得到的将是群体效应,这将更加有助于我们看清案件的真实面目,使我们有可能得到更多的机会、更广阔的视角、多唯度的时空权衡、比较、评论分歧的优劣所在,这实际上也是一个认知论、方法论的问题,更是普遍联系、与时俱进的问题。其次应该采用多元文化视角。当今法学界,各种理论的包容程度越来越明显,大陆法系和普通法系的相互借鉴、相互学习、相互融合趋势也日益加深,多元文化对于法律发展的积极作用得到整个法学界的首肯。基层一个普通的案件,可能包括社会、经济、法律、人文环境等多方面的情景因素,同时存在“合法性”和“合理性”的问题,我们并不知道“哪片云彩会下雨”,如果按照纯粹法律的思维,得出的结论并不完善,可能按照多维的视角得出的结论会相对比较完善,相对比较真实,同时符合“现代法哲学”的思想。这点对于案件的最终决策相对有利。

哲学家康德说:“人人既具有获得真理的思维能力,又有按照原则去行动的实践能力。在这两种能力中,实践能力优于思维的能力,因为它构成了人的生命。”毫无疑问,我们执法者人人既具有案例分析的思维能力,又有按照依法行政的实践能力,相信通过我们共同的不懈努力,今后将来会涌现越来越多的“法律工程师”,凭借我们理性的思维能力和求真务实的实践能力,在“案例分析”理论、实践的园地中,培育出更多的“法学奇葩”!


四川省人民政府办公厅转发四川汶川地震灾后农村房屋恢复重建选址技术导则的通知

四川省人民政府办公厅


四川省人民政府办公厅转发四川汶川地震灾后农村房屋恢复重建选址技术导则的通知



川办发[2008]36号 二○○八年八月二十七日



省建设厅、省国土资源厅、省水利厅、省地震局联合制定的《四川汶川地震灾后农村房屋恢复重建选址技术导则》已经省政府同意,现予转发,请在灾后农村房屋恢复重建选址工作中认真参照执行。



四川汶川地震灾后农村房屋

恢复重建选址技术导则



省建设厅 省国土资源厅 省水利厅 省地震局



1.总则

1.1为规范四川省汶川地震灾后农村房屋恢复重建选址工作,提高灾区农村房屋选址的科学性和安全性,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国防震减灾法》、《中华人民共和国水法》、《汶川地震灾后恢复重建条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规,结合灾区实际,特制定本技术导则。

1.2本技术导则适用于四川省地震灾区农村房屋的恢复重建选址。

1.3灾后农村房屋恢复重建选址要贯彻科学发展观,坚持以人为本、关注民生的指导思想。统筹兼顾恢复重建与社会主义新农村建设的关系,农村房屋建设与保护耕地的关系,就地就近分散与适度集中的关系。

2.基本原则

2.1就地就近分散为主的原则。灾后农村房屋恢复重建选址应在本集体经济组织土地所有权范围内选址为主,尽量避免跨行政区域选址新建。只有当生产生存条件灭失,存在重大安全隐患且在现阶段无法得到有效治理以及资源环境承载力无法支撑时,才考虑异地安置或重建。

2.2安全重建的原则。对地震活动断层、现阶段技术经济条件下难以治理的地质灾害、洪涝灾害等区域以及传染病自然疫源地应予避让,选择安全地段作为灾后农村房屋恢复重建的用地。

2.3生活方便、生产发展的原则。选择区位条件较好的地段,充分考虑耕作半径,便于交通、供水、供电等基础设施和生产设施配套;保障灾区村民的最低人均耕地指标,促进灾区农村经济社会的协调发展。

2.4尊重民意、尊重自然的原则。应充分尊重农民群众的意见,根据平坝、丘陵、山地不同的地形地貌条件,合理确定农村房屋选址,加强恢复和保护灾区自然生态环境。

2.5因地制宜、保护特色的原则。农村房屋恢复重建选址应突出山水田园特色,保护好原有的地方特色和多民族文化的人文环境。

3.技术规定

3.1地震灾害防避要求

3.1.1灾后农村房屋恢复重建选址应尽量选择建筑抗震有利地段(稳定基石,坚硬土,开阔、平坦、密实、均匀的中硬土等)。

3.1.2灾后农村房屋恢复重建选址应避让因汶川8.0级地震产生的破裂带和地裂缝。避开危险地段(地震时可能发生滑坡、崩塌、泥石流部位)。

3.13对不利地段(软弱土,液化土,条状突出的山嘴,高耸孤立的山丘,非岩质的陡坡,河岸和山坡的边缘,平面分布上岩土性质状态明显不均匀的土层:如古河道、疏松的断层破碎带、暗埋的塘浜沟谷和半填半挖地基等)应先查明场地状况,有针对性地采取处理措施后方可建设。

3.2地质灾害防避要求

3.2.1灾后农村房屋恢复重建选址应以《四川省汶川地震灾后恢复重建地质灾害防治专项规划》和区域地质灾害危险性评估意见为依据,采取监测、避让、治理等措施,最大限度降低地质灾害可能带来的危害。

3.2.2灾后农村房屋恢复重建选址应避让现阶段技术经济条件下难以治理的滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷等地质灾害隐患点。

3.3洪涝灾害防避及供水安全要求

3.3.1灾后农村房屋恢复重建选址应避开行洪区和洪涝灾害易发区域,满足防洪、排涝要求。

3.3.2灾后农村房屋恢复重建选址应有水源保证,其水量、水质应满足要求。宜优先利用地表水源,建设安全饮水工程、农田水利设施等,统筹解决生活生产用水问题。

3.4生态环保要求

3.4.1灾后农村房屋恢复重建选址应选择少切坡、少挖方的地段,防治水土流失,保护生态环境。

3.4.2灾后农村房屋恢复重建选址应远离噪声源、废气污染源、危化品储存点、传染病自然疫源地等不宜人居的场所。应当远离水源保护区,鼓励净化沼气池等农村生活污水处理设施与农村房屋建设相配套,生活污水应避免集中排入天然水体。

3.5规划衔接要求

3.5.1灾后农村房屋恢复重建选址应避开历史文化保护规划、风景名胜区规划和自然保护区规划中划定不宜选址建设的区域,按照相关规划的安排在区域之外进行重建选址。

3.5.2灾后农村房屋恢复重建选址应与有关规划相衔接,避免基础设施建设引起农村房屋重复迁建。

4.附则

4.1规划、建设、国土资源、地震、农业、水利等部门要加强灾后农村房屋恢复重建选址的技术指导和服务,管理审批程序应简便高效。

4.2农村房屋重建涉及宅基地调整的,应在本集体经济组织内依法重新分配宅基地;确有必要在其他集体经济组织土地上重建的,可以采取调整、互换的方式解决,由县级人民政府做好相关权属调整。

4.3本导则自发布之日起实施。全省其他地区因洪涝、山体崩塌、滑坡、地陷、泥石流等自然灾害导致严重毁坏的农村房屋恢复重建选址,适用于本导则。